Ohne Titel 2
Bundesgerichtshof Entscheidungen


Eine Ausdehnung der fr den Vertrag ber das Grundstck gebotenen Form der notariellen Beurkundung auf das formfreie Rechtsgeschft des Bauvertrags ist geboten, wenn nach den Vorstellungen der Parteien des Grundstcksvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausfhrung des Bauvertrages zu ermglichen.

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Juni 2002 folgende Entscheidung verkündet:

Ist ein Bauvertrag von einem Grundstckskaufvertrag abhngig, dieser aber nicht von ihm, ist er nicht gemß § 313 BGB zu beurkunden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951).
BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00 - OLG K
ln LG Kln

Tatbestand:
Die Klgerin nimmt die Beklagten nach Kndigung eines Bauvertrages auf Zahlung in Anspruch. Die Parteien streiten ber die Wirksamkeit dieses Vertrages.
Die Beklagten meldeten sich auf eine Zeitungsanzeige der Kl
gerin, in der diese angeboten hatte, in ruhiger, verkehrsgnstiger Ortsrandlage ein Haus zu planen und zu bauen. Die Parteien schlossen einen Bauvertrag, der auf das in der Anzeige genannte Grundstck, das nicht im Eigentum der Klgerin stand, Bezug nahm. Dabei wurde im Vertrag die Lage des Grundstcks konkret bezeichnet; den Beklagten wurde ein Rcktrittsrecht u.a. fr den Fall eingerumt, dass ein Kaufvertrag mit dem Eigentmer nicht zustande kommen sollte. Die Klgerin vermittelte den Abschluss des alsdann notariell beurkundeten Kaufvertrages ber dieses Grundstck zwischen den Beklagten und dem Verkufer. In der Folgezeit wollten die Beklagten von dem Bauvertrag, nicht aber vom Grundstckskauf Abstand nehmen. Nach wechselseitiger Kndigung des Bauvertrages schlossen sie mit dem Verkufer einen erneut notariell beurkundeten Grundstckskaufvertrag zu den ursprnglichen Vertragsbedingungen. Nach Auflassung wurde das Grundstck auf die Beklagten umgeschrieben. Die Klgerin hat 60.981,46 DM geltend gemacht. Sie ist der Meinung, der Bauvertrag habe einer notariellen Beurkundung nicht bedurft; jedenfalls sei ein Formmangel durch die erste Beurkundung des Grundstckkaufvertrages analog § 313 BGB geheilt worden. Die Vorinstanzen haben eine Beurkundungspflicht des Bauvertrages bejaht, eine Heilung des Formmangels abgelehnt und die auf Entschdigung aus dem Bauvertrag gerichtete Klage mit Ausnahme eines Betrages von 700 DM abgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klgerin ihren weitergehenden Anspruch.

Entscheidungsgrnde:
Die Revision der Kl
gerin hat Erfolg. Sie fhrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
Auf das Schuldverh
ltnis ist das Brgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).
I.
Das Berufungsgericht f
hrt zur Frage der Formbedrftigkeit des Bauvertrages aus, dieser enthalte weder eine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Erwerb des Grundstcks noch seien Nachteile fr den Fall eines unterlassenen Erwerbs erkennbar, so dass der Bauvertrag nicht schon aus diesen Grnden beurkundungsbedrftig gewesen sei. Diese der Revision gnstige und von den Beklagten nicht angegriffene Auslegung des Vertrages ist nicht zu beanstanden.
II.
1. Das Berufungsgericht f
hrt aus, der Bauvertrag sei aus anderen Grnden formunwirksam. Ein fr sich allein nicht formbedrftiger Vertrag sei dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstcksvertrag rechtlich zusammenhnge. Eine solche Verknpfung liege vor, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhngig seien, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Dabei sei nicht erforderlich, dass an jedem der Rechtsgeschfte jeweils dieselben Personen beteiligt seien.
Ein solcher Verkn
pfungswille der Parteien sei gegeben. Die Beklagten seien seinerzeit nicht Eigentmer eines Grundstcks gewesen und htten den Erwerb des von der Klgerin vermittelten Grundstcks beabsichtigt. Ohne ein Grundstck htte das Haus nicht errichtet werden knnen. Die Klgerin habe schon in ihrer Anzeige fr das von den Beklagten gekaufte Grundstck geworben. Sie sei davon ausgegangen, dass die Bauinteressenten das von ihr fr die Bebauung vorgesehene Grundstck erwerben wollten; sie habe an der Vermittlung eines Kaufvertrages allein kein Interesse gehabt. Dies htten die Beklagten erkannt. Fr diese sei ein Vertrag mit der Klgerin lediglich ber die Errichtung einer Doppelhaushlfte nicht in Betracht gekommen; dies genge, um einen einheitlichen Vertrag mit daraus folgender Beurkundungsbedrftigkeit fr alle Vereinbarungen zu bejahen. Dass die Beklagten zu einem spteren Zeitpunkt bereit gewesen seien, das Grundstck auch ohne Bebauung durch die Klgerin zu erwerben, sei ohne Belang.
2. Das h
lt der rechtlichen Nachprfung nicht stand. Die Beurteilung, ob der Bauvertrag der Parteien notariell zu beurkunden war, bedarf ergnzender Feststellungen.
a) Ein Vertrag, der als solcher dem Formgebot des § 313 Satz 1 BGB nicht unterliegt, ist dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundst
cksgeschft im Sinne dieser Vorschrift eine rechtliche Einheit bildet. Eine rechtliche Einheit besteht dann, wenn die Vertrge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhngen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (st.Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346).
Dies setzt nicht voraus, dass die Abh
ngigkeit der Vertrge wechselseitig ist. Auch bei einseitiger Abhngigkeit stehen und fallen beide Geschftsteile mit dem Vertrag, von dem der andere abhngt. Andererseits ist ein solches Abhngigkeitsverhltnis kein hinreichender Grund, das fr einen Vertrag geltende Formgebot auf den anderen auszudehnen. Maßgeblich ist vielmehr, ob die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen des § 313 Satz 1 BGB die Erstreckung des Formgebots auf das verbundene Geschft erfordern. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat wiederholt auf die Abhngigkeit des Grundstcksvertrags als maßgebliches Kriterium fr die Formbedrftigkeit des gesamten Geschfts hingewiesen (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951 m.w.N.). Er hat dazu ausgefhrt, allein die einseitige Abhngigkeit des formfreien Geschfts vom Grundstcksvertrag genge nicht, eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begrnden.
b) Dieser Rechtsprechung schließt sich der Senat an (vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 2000 - VIII ZR 321/99, NJW 2001, 226). E
s ist maßgeblich auf Sinn und Zweck des Beurkundungsbedrfnisses abzustellen. Allein eine wirtschaftliche Verknpfung der Vertrge gebietet es nicht, das Formerfordernis des § 313 BGB auf den Bauvertrag zu erstrecken. Erst bei einer Abhngigkeit des Grundstcksgeschfts vom Bauvertrag besteht Anlass, zur Wahrung der Funktionen des § 313 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewhrsfunktion fr richtige, vollstndige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen.
An dieser Beurteilung
ndert sich nichts, wenn zunchst der Bauvertrag und alsdann der Grundstcksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbedrftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Vertrge nicht abhngig (Pohlmann EwiR 2000, 323 f; a.A. MnchKommBGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 313 Rdn. 54 und Fn. 207).
c) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts tragen nicht die Annahme, der Grundst
ckskaufvertrag sei vom Bauvertrag abhngig.
aa)
Der erforderliche rechtliche Zusammenhang der Vertrge geht ber den tatschlichen, insbesondere wirtschaftlichen Zusammenhang der Geschfte hinaus. Es gengt nicht, dass der Bauvertrag Anlass zum Grundstckskauf gegeben hatte oder diesen erst ermglicht haben sollte.
Eine Ausdehnung der f
r den Vertrag ber das Grundstck gebotenen Form der notariellen Beurkundung auf das formfreie Rechtsgeschft des Bauvertrags ist geboten, wenn nach den Vorstellungen der Parteien des Grundstcksvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausfhrung des Bauvertrages zu ermglichen.
bb) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben keine Abh
ngigkeit des Grundstckskaufvertrages vom Bauvertrag. Eine solche rechtliche Abhngigkeit ist weder im Grundstckskaufvertrag angedeutet noch ergibt sie sich aus dem bisher festgestellten Willen der Parteien. Das Berufungsgericht befasst sich allein mit der Abhngigkeit des Bauvertrages vom Grundstcksgeschft.
III.
Danach kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben. Es ist aufzuheben. Den Parteien ist zun
chst Gelegenheit zu geben, zu dem neuen rechtlichen Gesichtspunkt ergnzend vorzutragen. Sollten weitere Feststellungen des Berufungsgerichts zu einem Formmangel des Bauvertrages fhren, so wre dieser Mangel in der Folgezeit nicht geheilt worden.
1. a) Das Berufungsgericht f
hrt aus, die Formnichtigkeit des Bauvertrages sei durch den Abschluss des ersten Grundstckskaufvertrages nicht geheilt. Die Erwgung der Rechtsprechung, eine Heilung der formunwirksam eingegangenen Verpflichtung zur Verußerung des Grundstcks knne ber die Regelung des § 313 Satz 2 BGB hinaus bereits dann in Betracht kommen, wenn die Verpflichtung formwahrend eingegangen worden ist (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 18. Dezember 1981 - V ZR 233/80, BGHZ 82, 398, 403 ff), sei hier nicht tragfhig.
b) Das h
lt einer rechtlichen Nachprfung stand. Die dem vorgenannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Erwgungen lassen sich auf den vorliegenden Fall nicht bertragen. Dort ging es um die Frage, ob die unwirksam eingegangene Verpflichtung zum Verkauf eines Grundstckes an einen Dritten bereits durch die notarielle Beurkundung des in Aussicht genommenen Kaufvertrages mit dem Dritten entsprechend § 313 Satz 2 BGB geheilt worden war. Das hat der Bundesgerichtshof mit der Erwgung bejaht, dass der Verkufer bereits mit dem Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrages gehindert sei, sich den sachenrechtlichen Konsequenzen des zuvor formunwirksam geschlossenen Vertrages zu entziehen. Hier liegt der Fall anders, da der Bauvertrag gerade keine Kaufverpflichtung bezglich des Grundstcks enthlt. Mit Abschluss des notariell beurkundeten Grundstckskaufvertrages wrde der Schutzzweck des § 313 Satz 2 BGB im Hinblick auf den Bauvertrag nicht erreicht. Die Rechtslage hatte sich in Bezug auf die Verpflichtung der Parteien, den Bauvertrag zu erfllen, nicht derart verfestigt, dass eine entsprechende Anwendung des § 313 Satz 2 BGB bereits mit Abschluss des Grundstcksvertrages geboten wre.
2. Der Formmangel des Bauvertrages ist durch den Abschluss des erneuten Grundst
cksvertrages sowie Auflassung des Grundstcks und Eintragung der Beklagten als Eigentmer in das Grundbuch nicht geheilt worden.
Dieser Vertrag sollte nach dem beurkundeten Willen der Beklagten ohne Bindung an den Bauvertrag geschlossen und sollte ausdr
cklich nicht mit ihm als Einheit vollzogen werden. Eine Abhngigkeit dieses Grundstcksvertrages von dem Bauvertrag bestand danach nicht.

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