Ohne Titel 2
Bundesgerichtshof Entscheidungen

Formpflicht des Bauvertrags, wenn mit Zeitungsanzeige sicherer Eindruck erweckt wird, Bauherrn auch das fr die Errichtung des Hauses erforderliche Grundstck zu verschaffen

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im November 1980 folgende Entscheidung verkündet:

Zur Frage, wann ein Bauvertrag notariell beurkundet werden muß, weil er mit dem in Aussicht genommenen Grundstckserwerb eine rechtliche Einheit bildet (Abgrenzung zu BGHZ 76.43).
BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80 - OLG Schleswig

Tatbestand:
Die Klgerin ist ein grßeres Unternehmen, das sich mit der schlsselfertigen Herstellung von Husern befaßt. Ende April 1976 bot sie in einer Zeitungsanzeige unter ihrer Firma »1/2 Doppelhaus« in N. mit einem hierauf entfallenden Grundstcksanteil von 350 qm fr 185 000 DM an. Der Beklagte unterschrieb am 11. August 1976 ein Formular, in dem er die Klgerin mit der Anfertigung der Bauzeichnungen und dem Bau eines halben Doppelhauses beauftragte. Unter Bercksichtigung einiger Mehr- und Minderleistungen sollte er einen Festpreis von 140 465 DM, und zwar in vom Baufortschritt abhngigen Raten zahlen. Die Klgerin besttigte die Annahme des Auftrags mit Schreiben vom 20. August 1976.
Fr den Erwerb des zu bebauenden Grundstcks war ein besonderer Vertrag vorgesehen. Eigentmer dieses Grundstcks war der Filialleiter der Klgerin.
Mit Schreiben vom 17. September 1976 teilte die Kl
gerin dem Beklagten mit, daß der Kaufvertrag ber das fr ihn reservierte Grundstck am 23. oder 24. September von einem bestimmten Notar beurkundet werden sollte. Der Beklagte erschien dort jedoch nicht. Nachdem die Klgerin ihn zur Zahlung der bei Annahme des »Haus-Auftrags« fllig gewordenen ersten Rate von 5% des Festpreises, also in Hhe von 7 023,25 DM, erinnert hatte, erwiderte er, daß das Bauvorhaben fr ihn »nicht mehr existent« sei.
Unter Hinweis auf ihre Allgemeinen Vertragsbedingungen verlangt die Kl
gerin jetzt die 7 023,25 DM nebst Zinsen als »Abstandssumme fr geleistete Vorarbeiten«. Der Beklagte hlt den Bauvertrag fr nichtig.
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die - zugelassene - Revision der Kl
gerin blieb ohne Erfolg.


Aus den Grnden:
Das Berufungsgericht versagt der Kl
gerin etwaige Ansprche schon deshalb, weil der nur privat schriftlich geschlossene Bauvertrag nach § 125 BGB nichtig sei. Fr d asGrundstck, auf dem die vom Beklagten bestellte Hlfte des Doppelhauses gebaut werden sollte, sei zwar ein gesonderter, von einem Notar zu beurkundender Kaufvertrag vorgesehen gewesen. Der Erwerb des Grundstcks habe aber nach den hier maßgeblichen Umstnden trotz ußerlicher Trennung der Vertrge inhaltlich bereits zum Bauvertrag gehrt, so daß auch dieser Vertrag nach § 313 BGB htte beurkundet werden mssen.
Das ist nicht zu beanstanden. Was die Revision dem entgegenh
lt, greift nicht durch.
1. I
n BGHZ 76,43 hat der Senat allerdings einen privat- schriftlichen »Bauwerksvertrag« ber ein Fertighaus als rechtswirksam behandelt, obwohl die Auftraggeber sich auch in jenem Fall das Grundstck, auf dem das Fertighaus errichtet werden sollte, noch verschaffen mußten. Der Senat hat damals zunchst darauf abgestellt, daß die »Bauherren« sich in dem Vertrage weder unmittelbar noch mittelbar zum Erwerb des fr das Fertighaus vorgesehenen Grundstcks verpflichtet hatten. Dabei hat er darauf hingewiesen, daß eine etwaige Verpflichtung zum Schadensersatz als beachtlicher »mittelbarer Zwang« zum Grundstckserwerb nicht anerkannt werden knne. Wer in der Erwartung, demnchst ein bestimmtes Grundstck erwerben zu knnen, Vertrge im Hinblick auf dieses Grundstck abschließe, handele auf eigenes Risiko, wenn sich seine Erwartung zum Grundstckserwerb - gleich aus welchem Grunde - nicht erflle (aaO S. 47 mit Nachw.; dazu Schmidt ZfBR 1980,170 ff). Sodann hat der Senat damals geprft, ob Bauvertrag und in Aussicht genommener Grundstckserwerb in jenem Falle nach dem Willen der Vertragsparteien eine rechtliche, also nicht nur eine tatschliche oder wirtschaftliche Einheit bilden sollten und deshalb der vollstndigen Beurkundung bedurften. Er hat diese Frage unter Wrdigung der dort gegebenen Umstnde verneint (aaO S. 48 f).

2. Hier ist es anders. Zwar enth
lt der Bauvertrag ebensowenig wie in jenem Falle eine unmittelbare oder mittelbare Verpflichtung zum Grundstckserwerb; daß er dazu aufgrund »mittelbaren Zwanges« gentigt werde, hat der Beklagte denn auch nicht vorgebracht. Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht aber an, daß hier der Erwerb des fr die Bebauung bestimmten Grundstcks bereits in die rechtsgeschftlichen Vereinbarungen der Parteien einbezogen war, Bauvertrag und Grundstckskaufvertrag mithin rechtlich eine Einheit bilden sollten.

a)
Bauvertrag und Grundstckserwerbsvertrag stehen in rechtlichem Zusammenhang, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Beteiligten derart voneinander abhngig sind, daß sie miteinander »stehen und fallen« sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lßt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen. Nicht erforderlich ist, daß an jedem der Rechtsgeschfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (Senatsurteil aaO S. 49 mit Nachw.). Die Niederlegung mehrerer selbstndiger Vertrge in verschiedenen Urkunden begrndet zwar die Vermutung, daß die Vertrge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen. Auch daß ein Haus nicht ohne Grundstück errichtet werden kann, vermag den rechtlichen Zusammenhang nicht ohne weiteres zu begrnden. Ausschlaggebend ist aber der Verknpfungswille der Beteiligten (Senatsurteil aaO S. 49).

b)
Ob ein beurkundungsbedrftiges einheitliches Rechtsgeschft vorliegt, hat im Einzelfall der Tatrichter zu entscheiden (BGH Urt. v. 30. April 1976 - V ZR 129/74 = DNotZ 1976, 683, 684 mit Nachw.; Senatsurteil aaO). Anders als in der Sache BGHZ 76,43 (in welcher der Senat die Prfung selbst vornehmen konnte, weil alle insoweit maßgeblichen Umstnde unstreitig waren) ist das hier auch geschehen. Das Ergebnis dieser tatrichterlichen Wrdigung muß die Revision hinnehmen.

aa) Das Berufungsgericht verkennt nicht, daß bei getrennt abzuschließenden Vertr
gen eine tatschliche Vermutung fr die rechtliche Selbstndigkeit der jeweiligen Vereinbarungen spricht. Es sieht aber diese Vermutung als durch die besonderen Umstnde des Falles widerlegt an. Die Anzeige der Klgerin habe sich nmlich nicht nur auf eine Doppelhaushlfte, sondern auch auf ein ganz bestimmtes dafr vorgesehenes Grundstck bezogen. Der dort angegebene Preis von 185 000 DM habe demgemß die Gesamtkosten fr Haus und Grundstck umfaßt. Eben dieses in der Anzeige erwhnte Grundstck habe der Beklagte mit dem Haus erwerben wollen und sollen. Eigentmer eines anderen Baugrundstcks sei er nicht gewesen. Er habe auch kein anderes in Aussicht gehabt. Im Bauvertrag sei das Grundstck, das dem Filialleiter der Klgerin gehrt habe, denn auch schon katastermßig bezeichnet gewesen. Vor allem aber sei hier entscheidend, daß das Grundstck mit einer Doppelhaushlfte bebaut werden sollte, die »an die andere Hlfte gekettet« gewesen sei.


bb)
Es kann dahinstehen, ob der Wille der Parteien zur rechtlichen Verknpfung von Bauvertrag und Grundstckserwerb auch damit zu begrnden ist, daß das Grundstck im Eigentum eines Angestellten der Klgerin stand und deren Planung sich allein auf dieses bestimmte, im Bauvertrag katastermßig bezeichnete Grundstck bezog. Die Klgerin hatte jedenfalls mit ihrer Zeitungsanzeige den sicheren Eindruck erweckt und auch erwecken wollen, daß sie den Bauwilligen auch das fr die Errichtung des Hauses erforderliche Grundstck verschaffen werde. Sie wußte, daß der Beklagte Haus und Grundstck erwerben wollte, fr ihn also ein Vertrag nur ber die Errichtung einer Doppelhaushlfte ohne Grundstck nicht in Betracht kam. Auf dieser Grundlage haben die Parteien verhandelt. Dabei war - ohne daß dies einer Hervorhebung bedurft htte - fr die Beteiligten selbstverstndlich, daß die Klgerin ihrerseits den Erwerb des Grundstcks nur vermitteln wollte, wenn die Durchfhrung des Bauvertrages gewhrleistet war. Mangels besonderer Abreden sollten daher nach dem Willen beider Parteien Bauvertrag und Grundstckserwerb »miteinander stehen und fallen
c
c) Irgendwelche die rechtliche Selbst
ndigkeit von Bauvertrag und Grundstckserwerb ermglichende Sondervereinbarungen, wie sie z. B. in der Sache BGHZ 76,43 auf Verlangen der Interessenten in Gestalt eines Rcktrittsrechts fr den Fall getroffen waren, daß der Grundstckserwerb scheitern sollte hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Es ist nicht zu beanstanden, daß es die Hinweise der Klgerin auf einzelne Bestimmungen des Bauvertrages, aus denen sich dessen rechtliche Unabhngigkeit vom Grundstckserwerb ergeben soll, fr unbeachtlich hlt. Es heißt dort zwar unter der berschrift »Festpreis«, die Festpreisbindung bleibe unverndert bestehen, sofern die den Bauherren obliegenden Voraussetzungen fr die Baudurchfhrung erbracht worden seien; es wrden neben einem baureifen Bauplatz eine auflagenfreie Genehmigung des vorbereiteten Bauantrags und die Finanzierungssicherstellung des Bauvorhabens bentigt. Diese Klausel lag aber, wie das Berufungsgericht ausfhrt, in den hier entscheidenden Punkten neben der Sache: Die Planung - und damit die auflagenfreie Genehmigung des vorbereiteten Bauantrags - war unstreitig Aufgabe der Klgerin. Daß der Beklagte ein baureifes Grundstck nicht selbst zur Verfgung zu stellen brauchte, ergab sich aus der Anzeige. Sollte die Klgerin dagegen hierin eine Grundstcksverschaffungspflicht des Beklagten fr den Fall erblicken, daß er noch nicht Eigentmer des betreffenden Baugrundstcks war, so wre damit die rechtliche Verknpfung von Bauvertrag und Grundstckserwerb nur noch verstrkt. Entsprechendes gilt fr die unter der berschrift »Bauherrenleistungen« aufgefhrte Klausel, daß die Bauherren berechtigt seien, das H. -Haus auf einem anderen Bauplatz errichten zu lassen, wenn eine Bauausfhrung auf dem (zunchst in Aussicht genommenen) Grundstck »in keiner Weise mglich« sei. Auch diese Alternative hatte nach den gegebenen Umstnden von vornherein auszuscheiden.


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