Ohne Titel 2
Bundesgerichtshof Entscheidungen

entgangener Wohnvorteil des Neubaus als zu ersetzender Verzugsschaden

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Februar 2014 folgende Entscheidung verkündet:

Steht dem Erwerber whrend des Verzugs des Bautrgers mit der bergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfgung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschdigung zustehen.

BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 172/13 - Thringer OLG in Jena LG Gera


Tatbestand:
Die Klger machen - soweit fr die Revision noch von Bedeutung - gegen die Beklagte aus einem Vertrag ber den Erwerb einer Altbauwohnung mit Sanierungsverpflichtung Ansprche wegen Nutzungsausfalls geltend.
Mit notariellem Vertrag vom 9. Januar 2009 verpflichtete sich die Beklagte, das Vertragsobjekt sptestens bis zum 31. August 2009 bezugsfertig herzustellen und zu bergeben. Die Wohnung war bis zum Schluss der mndlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nicht fertig gestellt.

Die Kl
ger haben eine Nutzungsausfallentschdigung in Hhe von insgesamt 17.759,04 € (24 Monate zu je 1.045,76 € abzglich der erstatteten Kaltmiete fr die derzeit bewohnte Wohnung in Hhe von 305,80 €) geltend gemacht, weil sie in der Zeit vom 1. Oktober 2009 bis einschließlich 30. September 2011 statt in der neu erworbenen Wohnung mit einer Wohnflche von 136,3 qm in ihrer bisherigen 72,6 qm großen Dreizimmerwohnung mit ihren drei Kindern im Alter von 3, 14 und 15 Jahren unter beengten Verhltnissen htten leben mssen.
Das Berufungsgericht hat die Nutzungsausfallentschdigung in Hhe von 10.179,12 € zugesprochen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgrnde:

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Klger knnten als Verzugsschaden eine Nutzungsausfallentschdigung verlangen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei ein solcher Anspruch fr Flle der in Rede stehenden Art seit der Entscheidung des Großen Senats fr Zivilsachen vom 9. Juli 1986 (GSZ 1/86, BGHZ 98, 212) anerkannt. Fr das Vertragsrecht habe der Bundesgerichtshof einen solchen Anspruch nicht ausgeschlossen. Der Anspruch bestehe auch dann, wenn der Erwerber den Wohnraum noch nicht genutzt habe.
Die Klger seien durch die Vorenthaltung der Wohnung erheblich beeintrchtigt. Sie bewohnten mit ihren drei Kindern im Alter von 3, 14 und 15 Jahren eine gemietete Wohnung in der Grße von 72,6 qm, im Gegensatz zur erworbenen Wohnung mit einer Grße von 136,30 qm. Mit ihrer Mietwohnung stehe den Klgern kein angemessener Wohnraum zur Verfgung.

Bei der Beurteilung der Angemessenheit sei die Anzahl der Bewohner der Wohnung hnlich wie bei der Verwaltungsvorschrift zum Vollzug der Bindungen geförderter Wohnungen des Thringer Ministeriums fr Bau und Verkehr gemß Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz) sowie des Wohnraumfrdergesetzes zu bemessen. Diese liege aktuell bei bis zu fnf Rumen mit einer Wohnflche von 105 qm zuzglich 15 qm fr die Kche fr eine fnfkpfige Familie. Deshalb stehe die Nutzungsentschdigung den Klgern dem Grunde nach zu.

II. Das hlt der rechtlichen berprfung im Ergebnis stand.
Die Klger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihnen dadurch entstanden ist, dass die Beklagte mit der Fertigstellung in Verzug geraten ist, § 280 Abs. 1 und 2 BGB. Sie knnen, wie das Berufungsgericht richtig entschieden hat, eine Entschdigung dafr verlangen, dass ihnen im Verzugszeitraum die Nutzung der erworbenen Wohnung vorenthalten worden ist.

1. Nach der Grundsatzentscheidung des Großen Senats fr Zivilsachen des Bundesgerichtshofs vom 9. Juli 1986 (GSZ 1/86, BGHZ 98, 212) kann der deliktisch bedingte Entzug von Sachen, auf deren stndige Verfgbarkeit die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise angewiesen ist, einen Vermgensschaden bewirken. Der Ersatz fr den Verlust der Mglichkeit zum Gebrauch einer Sache muss allerdings grundstzlich Fllen vorbehalten bleiben, in denen sich die Funktionsstrung typischerweise auf die materiale Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt. Deshalb beschrnkt sich der Nutzungsausfallersatz auf Sachen, deren stndige Verfgbarkeit fr die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise von zentraler Bedeutung ist (BGH, Beschluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1/86, aaO S. 224).

2.
Diese fr eine deliktische Haftung entwickelten Grundstze des Großen Senats fr Zivilsachen hat der Bundesgerichtshof auf die Vertragshaftung bertragen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12, BGHZ 196, 101 Rn. 9; Urteil vom 21. Februar 1992 - V ZR 268/90, BGHZ 117, 260, 262; zuvor bereits: BGH, Urteil vom 10. Oktober 1985 - VII ZR 292/84, BGHZ 96, 124, 127 f.; Urteil vom 28. Februar 1980 - VII ZR 183/79, BGHZ 76, 179, 181 ff.; Urteil vom 15. Juni 1983 - VIII ZR 131/82, BGHZ 88, 11, 14 f.) und auch fr die Beurteilung von verzugsbedingt entgangenen Gebrauchsmglichkeiten herangezogen (BGH, Urteil vom 31. Oktober 1986 - V ZR 140/85, NJW 1987, 771, 772).

3.
Danach unterliegt es keinem Zweifel, dass der lngere Entzug der Gebrauchsmglichkeit einer zum Eigengebrauch vom Bautrger erworbenen Eigentumswohnung einen Vermgensschaden begrnden kann. Das stellt auch die Revision nicht in Frage. Sie macht geltend, im vorliegenden Fall gehe es nicht um den Entzug einer Wohnung, vielmehr htten die Klger niemals Besitz an der Wohnung gehabt. In einem derartigen Fall knne kein Vermgensschaden entstanden sein. Dem kann nicht gefolgt werden.
a) Dem Umstand, dass der Geschdigte noch nicht im Besitz der erworbenen Wohnung war, diese ihm also nicht entzogen, sondern nur vorenthalten worden ist, kommt keine Bedeutung zu. Von der Rechtsordnung wird im Rahmen des Schadensersatzes nicht nur das Interesse am Bestand geschtzt (so aber Escher-Weingart, Nutzungsausfall als Schaden und sein Ersatz, S. 19 m.w.N.), sondern auch das Interesse, eine geschuldete Sache zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zu erhalten und sie ab diesem Zeitpunkt auch nutzen zu knnen. Es stellt sich deshalb nur die Frage, ob ein Vermgensschaden allein dadurch entstehen kann, dass der Erwerber die erworbene Wohnung im Verzugszeitraum nicht nutzen kann. Das ist zu bejahen. Denn die Mglichkeit, eine erworbene Wohnung nutzen zu knnen, hat nach der Verkehrsanschauung einen Vermgenswert, der sich in objektiv messbaren Kriterien ausdrckt. Eine erworbene Wohnung hat, nicht anders als eine bereits in Besitz genommene Wohnung, die Funktion, die Wohnbedrfnisse des Erwerbers zu befriedigen. Vermgensrechtlich macht es keinen Unterschied, ob eine Wohnung nicht mehr oder noch nicht genutzt werden kann. Denn in beiden Fllen wird dem Geschdigten die Nutzung einer fr seine Lebensfhrung zentral bedeutsamen Sache unmglich gemacht.

b) Vielmehr ist es in diesem und vergleichbaren Fllen geradezu geboten, den Erwerber durch Zuerkennung einer Nutzungsausfallentschdigung vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schtzen. Gert ein Bautrger in Verzug mit der Errichtung einer Wohnung, so kann sein Vertragspartner regelmßig in erhebliche Schwierigkeiten geraten. Er muss nmlich sein Wohnbedrfnis nun entgegen der vertraglich abgesicherten Disposition anderweitig sichern. Regelmßig wird er Schwierigkeiten haben, eine andere, der erworbenen Wohnung gleichwertige Wohnung zu finden. Denn er weiß in der Regel nicht, wann der Verzug beendet sein wird und ob es sich berhaupt lohnt, eine andere Wohnung zu beziehen. Insbesondere Vermieter werden nicht geneigt sein, unter diesen Voraussetzungen Mietverhltnisse einzugehen. Zudem ist der vorbergehende Umzug in eine andere, vergleichbare Wohnung regelmßig wegen der damit verbundenen Kosten und Umstnde unzumutbar. Der Erwerber wird faktisch gezwungen, entweder - so dies berhaupt mglich ist - in seiner Wohnung zu verbleiben oder einen anderen Behelf zu akzeptieren. Es wre ein unbefriedigendes Ergebnis, wenn dem sich im Verzug befindlichen Bautrger diese Zwangssituation des Erwerbers insoweit zugute kme, als er dem Erwerber lediglich die Kosten fr die weiterbenutzte Wohnung erstatten msste. Diese Sichtweise wrde die berechtigte Erwartung des Erwerbers, eine andere, hufig deutlich bessere Wohnung nutzen zu knnen, praktisch schutzlos stellen. hnliche Erwgungen haben den Großen Senat fr Zivilsachen bewogen, eine Nutzungsausfallentschdigung beim deliktisch bedingten Entzug einer eigenwirtschaftlich genutzten Sache anzuerkennen (BGH, Beschluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1/86, BGHZ 98, 212, 220). Fr die vertragliche Vorenthaltung einer Sache in den Fllen des Verzugs mit der bergabe einer noch herzustellenden Wohnung gilt nichts anderes. Ansonsten bestnde ein nicht berbrckbarer Wertungswiderspruch zu den Fllen, in denen der Erwerber die Wohnung bereits eine Weile genutzt hat, sich der Mangel sodann zeigt und der Erwerber deshalb die Wohnung nicht mehr nutzen kann. In diesen Fllen ist eine Nutzungsausfallentschdigung zu gewhren (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1985 - VII ZR 292/84, BGHZ 96, 124). Es gibt keinen Anlass, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, in dem der Mangel bereits vor bergabe der Wohnung zutage tritt und der Erwerber deshalb von vornherein nicht in der Lage ist, die Wohnung zu nutzen (so auch Wrthwein, Schadensersatz fr Verlust der Nutzungsmglichkeit einer Sache oder fr entgangene Gebrauchsvorteile? S. 460).

4. Ein Erwerber kann daher grunds
tzlich Schadensersatz auch dann verlangen, wenn ihm durch die nicht rechtzeitige Vertragserfllung die Nutzung von Wohnraum vorenthalten wird, dessen stndige Verfgbarkeit fr seine eigene wirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung ist.

a) Ein Vermgensschaden kann allerdings nur dann angenommen werden, wenn sich der Umstand, dass die Nutzung einer erworbenen Eigentumswohnung vorenthalten wird, signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers auswirkt. Insoweit ist ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12, BGHZ 196, 101 Rn. 10; Urteil vom 10. Juni 2008 - VI ZR 248/07, NJW-RR 2008, 1198, 1199). Ein Anspruch auf Nutzungsentschdigung besteht, wenn der Nutzungsausfall zu einer "fhlbaren" Gebrauchsbeeintrchtigung gefhrt hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 1985 - VII ZR 292/84, aaO, S. 128). Daran fehlt es, wenn der Erwerber das erworbene Objekt ohnehin nicht eigenwirtschaftlich nutzen konnte oder wollte (BGH, Urteil vom 21. Februar 1992 - V ZR 268/90, BGHZ 117, 260, 262; Urteil vom 31. Oktober 1986 - V ZR 140/85, NJW 1987, 771, 772). Des Weiteren ist bei einem lediglich kurzfristigen Nutzungsausfall, den der Geschdigte bei wirtschaftlich vernnftiger Betrachtung durch zumutbare Dispositionen auffangen kann, ein ersatzfhiger Schaden zu verneinen (vgl. BGH, Beschluss vom 9. Juli 1986 - GSZ 1/86, aaO, S. 224). An einem Schaden kann es auch fehlen, wenn dem Erwerber whrend des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfgung steht und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt werden. Denn dann kann von einer fhlbaren Beeintrchtigung der zentralen Lebensfhrung regelmßig nicht ausgegangen werden (vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12, aaO, Rn. 15, 19 m.w.N.).

b) Eine Nutzungsausfallentschdigung kann hingegen nicht versagt werden, wenn dem Erwerber whrend des Verzugs lediglich Wohnraum zur Verfgung stand, der mit dem erworbenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualitt besitzt (anders OLG Stuttgart, Urteil vom 8. Juli 2013 - 5 U 7/13 S. 17 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 14. Mai 1976 - V ZR 157/74, BGHZ 66, 277, 281, 282). Dabei kann dahinstehen, ob entsprechende berlegungen fr die Nutzungsausfallentschdigung bei Kraftfahrzeugen eine Rolle spielen knnten (vgl. BGH, Urteile vom 2. Dezember 1966 - VI ZR 72/65, NJW 1967, 552, 553 und vom 5. Februar 2013 - VI ZR 290/11, NJW 2013, 1149 Rn. 25 ff.; andererseits BGH, Urteil vom 17. Mrz 1970 - VI ZR 108/68, NJW 1970, 1120, 1121; dazu auch MnchKommBGB/Oetker, 6. Aufl., § 249 Rn. 60 ff. und 427 ff., 441 m.w.N. aus der obergerichtlichen Rechtsprechung). Der Wohnwert einer Wohnung hat eine andere Bedeutung fr die Lebensfhrung als die Nutzungswerte anderer Gegenstnde. Insbesondere ist er mit dem Nutzungswert von Kraftfahrzeugen nicht vergleichbar. Die Wohnung ist regelmßig der zentrale Mittelpunkt im Leben. Das gilt nicht nur fr die Wohnung an sich, sondern auch in der konkreten Ausgestaltung. Ihr misst die Verkehrsanschauung eine derartige Bedeutung zu, dass es nicht gerechtfertigt wre, eine Nutzungsentschdigung allein deshalb zu versagen, weil dem Geschdigten whrend der Zeit des Entzugs oder der Vorenthaltung ein anderer Wohnraum zur Verfgung steht, wenn dieser nicht in etwa gleichwertig ist. Der Geschdigte ist vielmehr auch dann in seiner zentralen Lebensfhrung fhlbar beeintrchtigt, wenn er deutlich minderwertigeren Wohnraum zur Verfgung hat, z.B. eine deutlich kleinere Wohnung. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dieser Wohnraum - gemessen an den fr die Wohnraumfrderung oder fr die sozialrechtliche Untersttzung geltenden Maßstben - noch ausreichend ist. Eine derartige Betrachtung wrde sich an fr die Bewertung des konkret erlittenen Vermgensschadens ungeeigneten Kriterien orientieren und vor allem unbercksichtigt lassen, dass sich die Bewertung des Schadens im Falle eines vertraglichen Anspruchs an dem Vertrag zu orientieren hat. Es ist nicht Aufgabe der Rechtsprechung, diese Wertung zu korrigieren, zumal nicht erkennbar ist, dass der Bautrger insoweit schutzwrdig wre. Denn auch insoweit wrde er davon profitieren, dass der Erwerber regelmßig praktisch gezwungen ist, in der minderwertigeren Wohnung zu verbleiben oder sich aus verstndlichen Grnden fr die bergangszeit mit einer kleineren Wohnung zufrieden zu geben. Daran kann dem Erwerber schon deshalb gelegen sein, weil er infolge des Erwerbs der neuen Wohnung finanziell beschrnkt ist. Er muss aber auch in die berlegung einbeziehen, dass er eventuelle Kosten von dem sumigen Bautrger nicht zurckholen kann, weil dieser mglicherweise nicht in der Lage ist, ihn finanziell zu befriedigen.

c) Es kommt deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht darauf an, ob dem Erwerber ein noch angemessener Wohnraum zur Verfgung stand. Maßgeblich ist allein, ob dieser Wohnraum dem vorenthaltenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist. Allenfalls dann, wenn dem Erwerber eine besonders luxurise Wohnung entzogen oder vorenthalten wird, die nach der Verkehrsauffassung nicht mehr allein dazu dient, die jeweiligen, individuellen Wohnbedrfnisse zu befriedigen, sondern Ausdruck einer Liebhaberei oder eines besonderen Luxus ist, kann eine andere Betrachtungsweise gerechtfertigt sein.

d) Bei der Beurteilung, ob eine vorhandene Wohnung in etwa gleichwertig ist, ist eine objektivierte, typisierende Betrachtungsweise geboten (vgl. BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12, aaO, Rn. 15). Den Klgern stand mit ihrer bisherigen und von ihnen weiter genutzten Wohnung kein in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfgung. Diese besitzt eine Grundflche von 72,6 qm, whrend die erworbene Altbauwohnung eine solche von 136,3 qm aufweist und daher fast doppelt so groß ist.

5. Die Hhe der Nutzungsausfallentschdigung, die das Berufungsgericht zuerkannt hat, und ihre Berechnung werden von der Revision nicht angegriffen. Nicht zu beanstanden ist es, wenn das Berufungsgericht den Gesamtschaden in der Weise berechnet, dass es eine Nutzungsausfallentschdigung fr den gesamten Zeitraum errechnet und davon die bereits rechtskrftig zuerkannten Mietkosten fr die bisherige Wohnung abzieht.

Vorinstanzen: LG Gera, Entscheidung vom 11.07.2012 - 3 O 1555/11 - OLG Jena, Entscheidung vom 29.05.2013 - 7 U 660/12 -



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