Ohne Titel 2
Bundesgerichtshof Entscheidungen

Formbedürftigkeit des Bauvertrages wenn die Vertragsparteien den Willen hatten, beide Vertrge in der Weise miteinander zu verknpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten.

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Februar 2009 folgende Entscheidung verkündet:

Eine rechtliche Einheit eines Baubetreuungsvertrages mit einem Grundstcksgeschft kann bestehen, wenn sich aus den Umstnden ergibt, dass der Auftraggeber gerade an der Bebauung eines bestimmten Grundstcks zu den Bedingungen des Baubetreuungsvertrages interessiert ist.

Die Vereinbarung eines Rcktrittsrechts in einem Vertrag steht der rechtlichen Einheit mit einem anderen Vertrag nicht entgegen (Fortfhrung von BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393; Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43 und Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346).

BGH, Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07 - LG Traunstein AG Traunstein



Tatbestand:
Der Klger macht Ansprche aus einem Baubetreuungsvertrag geltend. Die Beklagten schlossen am 8. November 2005 mit dem Klger als Auftragnehmer einen schriftlichen Baubetreuungsvertrag. § 1 des Vertrages lautet:

"Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit der Betreuung seines Bauvorhabens gemß der als Anlage beigefgten Planungen/ Skizzen auf Basis der ebenfalls als Anlage beigefgten bzw. ausgehndigten Baubeschreibung im Ort: E., Straße: S., Flur-Nr. gemß Lageplan oder einem anderen noch zu benennenden Grundstck zu einem Festpreis von 175.000 € incl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z. Zt. 16%. Haustyp/Grße: 7,99m x 9,99m, Kniestock bzw. Wandhhe: 180 cm, Dachneigung: ca. 24 Grad, Wohnflche ca. 120 qm, umbauter Raum ca. 700 Kubikmeter."

Nach § 10 des Vertrages sind bei einem Rcktritt eines Vertragspartners dem anderen Vertragspartner entstandene Kosten zu ersetzen. Der Klger hatte seine angebotenen Leistungen in einem Kurzexposé wie folgt beschrieben:

"Objekt: Grundstck in E. auf Erbpacht ca. 500 qm, Erschließungsbeitrag 8.000,00 Euro. EFH Neubau ca. 125 qm Wohnflche, voll unterkellert, schlsselfertig (außer Maler, Fliesen, Boden) Baukosten € 175.000,00, Gesamtkosten 183.000,00 Euro zzgl. Grunderwerbsteuer - nur auf den Grundstcksanteil -, Notarkosten und Grundbucheintragungen ebenso, keine Maklerprovision."

Anfang Dezember 2005 nahmen die Beklagten von der Durchfhrung des Vertrages Abstand. Zu einem Grundstckserwerb war es nicht gekommen. Der Klger behauptet, er habe fr erstellte Planungsunterlagen des Architektenbros K. 4.212,00 € bezahlen mssen. Diesen Betrag sowie vorprozessuale Rechtsanwaltskosten in Hhe von 243,68 € hat der Klger geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klgers hatte keinen Erfolg. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Klger seinen Klageantrag weiter.

Entscheidungsgrnde:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch des Klgers nach § 10 des Baubetreuungsvertrages, weil dieser Vertrag entgegen §311b Abs.1 Satz 1 BGB i.V.m. § 11 Abs. 2 ErbbauRG nicht notariell beurkundet worden und deshalb nach § 125 Satz 1 BGB nichtig sei. Zwar enthalte der Vertrag keine Verpflichtung eines Vertragspartners, das Eigentum an einem Grundstck zu bertragen oder zu erwerben oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu erwerben. § 311 b Abs. 1 BGB gelte jedoch auch dann, wenn zwischen einem Baubetreuungsvertrag und einem Grundstckserwerb eine rechtliche Einheit im Sinne eines einheitlichen Vertragswillens der Vertragsparteien bestehe. Dies sei der Fall, wenn der Baubetreuungsvertrag und der Grundstckserwerb miteinander stehen und fallen sollten. So liege die Sache hier.
Ein starkes Indiz fr einen einheitlichen Vertragswillen in diesem Sinn sei es, wenn die Leistungspflicht des Auftragnehmers auf ein bestimmtes Grundstck beschrnkt sei. Der Klger habe seine Leistung fr ein konkretes Grundstck angeboten, das den Beklagten nicht gehrt habe, an dem sie kein Erbbaurecht gehabt htten und in Ansehung dessen sie auch noch keinen Erwerbsvertrag abgeschlossen gehabt htten. Da sie auch kein anderes Grundstck oder Erbbaurecht bereits erworben gehabt htten, stehe der Zusatz im Vertrag "oder einem anderen noch zu benennenden Grundstck" einem einheitlichen Vertragswillen zwischen Baubetreuungsvertrag und einem Grundstckserwerb nicht entgegen. Auch die in § 10 erfolgte konkludente Vereinbarung eines Rcktrittsrechts fr beide Parteien spreche nicht gegen einen einheitlichen Vertragswillen. Denn die rechtliche Einheit zwischen einem Baubetreuungsvertrag und einem zu dessen Durchfhrung erforderlichen Grundstckserwerb bestehe nur dann nicht, wenn dem Kunden das Recht eingerumt sei, sich bis zu dem Zeitpunkt eines wirksamen Grundstckserwerbs vom Vertrag folgenlos zu lsen. Das sei wegen der Kostenersatzpflicht nach einem Rcktritt hier nicht der Fall. Fr diese Wertung spreche auch der Rechtsgedanke des § 3 Abs. 1, insbesondere Nr. 1 MaBV. Schließlich knne auch nicht gegen einen einheitlichen Vertragswillen ein etwaiges Interesse der Beklagten an einem isolierten Abschluss des Baubetreuungsvertrages angefhrt werden, sich die Ende 2005 auslaufende Eigenheimzulage zu erhalten. Denn am 8. November 2005 sei ausreichend Zeit gewesen, noch im Jahr 2005 auch den Grundstckserwerb zu regeln und eine notarielle Beurkundung herbeizufhren.

II. Das hlt der rechtlichen Nachprfung stand.
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich der Formzwang der §§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB, 11 Abs. 2 ErbbauRG auch auf den Baubetreuungsvertrag erstreckte, wenn dieser mit dem Erbbaurechtserwerbsvertrag eine rechtliche Einheit bildete. Eine solche bestand, wenn die Vertragsparteien den Willen hatten, beide Vertrge in der Weise miteinander zu verknpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten. Hierbei reicht es auch aus, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lsst und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. Es ist dabei nicht erforderlich, dass an jedem der verknpften Rechtsgeschfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (vgl. BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 -VIIZR 313/78, BGHZ 76, 43, 48f.; Urteil vom 6.November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349).

2. Eine rechtliche Einheit eines Vertrages mit einem Grundstcksgeschft besteht allerdings nicht bereits dann, wenn dieser Vertrag von dem Grundstckskaufvertrag abhngig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grundstcksgeschft nach dem Willen der Parteien von dem weiteren Vertrag abhngig ist (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951; Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777). Denn erst bei einer Abhngigkeit des Grundstcksgeschfts von dem weiteren Vertrag besteht Anlass, zur Wahrung der Funktionen des § 311 b BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewhrsfunktion fr richtige, vollstndige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den weiteren Vertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung ndert sich nichts, wenn zunchst der weitere Vertrag und alsdann der Grundstcksvertrag geschlossen wird. Die Frage der Formbedrftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Vertrge nicht abhngig (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO).

3. Es ist Sache des Tatrichters festzustellen, ob eine solche Abhngigkeit besteht (BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 397). Das Berufungsgericht hat angenommen, dass beide Vertrge miteinander stehen und fallen sollten. Damit hat es eine wechselseitige Abhngigkeit und auch festgestellt, dass der Erbbaurechtserwerbsvertrag nicht ohne den Baubetreuungsvertrag geschlossen werden sollte. Diese Feststellung ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat aus einer Gesamtwrdigung der Umstnde in rechtlich einwandfreier Weise hierauf geschlossen. Damit war eine eventuell anzunehmende Vermutung der rechtlichen Selbststndigkeit der Vertrge aufgrund der Tatsache, dass sie in zwei verschiedenen Urkunden geschlossen werden sollten, jedenfalls widerlegt.

a) Ein geeignetes und starkes Indiz fr den Willen der Beklagten, den Erbbaurechtsvertrag nicht ohne den Baubetreuungsvertrag abschließen zu wollen, ist der vom Berufungsgericht festgestellte konkrete Bezug des Baubetreuungsvertrages auf das in Aussicht genommene Grundstck in E. Dass nach dem Wortlaut des Baubetreuungsvertrags die Leistungen des Klgers auch hinsichtlich eines "anderen noch zu benennenden Grundstcks" geschuldet gewesen wren, steht dem nicht entgegen. Denn die vom Berufungsgericht festgestellte Art des Angebots der Leistung des Klgers mit dem Kurzexposé deutet darauf hin, dass die Beklagten gerade an einer Durchfhrung des Bauvorhabens in E. auf dem dortigen Erbpachtgrundstck nur unter den Bedingungen des vom Klger angebotenen Baubetreuungsvertrages interessiert waren.

b) Auch die nach der Auslegung des Berufungsgerichts im Vertrag vorgesehene Mglichkeit des Rcktritts jeder Vertragspartei spricht nicht gegen einen Verknpfungswillen der Beklagten im dargestellten Sinne. Das hat das Berufungsgericht im Ergebnis ebenfalls zutreffend gewertet. Entgegen seiner Ansicht kommt es hierfr aber nicht darauf an, ob und in welcher Art ein Rcktritt fr eine Vertragspartei nachteilige Folgen htte. Das Rcktrittsrecht kann die Abhngigkeit des Vertrags ber den Erwerb eines Erbbaurechts vom Baubetreuungsvertrag nicht auflsen. Entscheidend ist, dass der Vertrag in dem Fall, in dem die Beteiligten - wie in erster Linie vorgesehen - von dem Rcktrittsrecht keinen Gebrauch machen, nur zusammen mit dem weiteren Vertrag Geltung haben soll (vgl. BGH, Urteil vom 24. September 1987 - VII ZR 306/86, BGHZ 101, 393, 398). Sofern aus den Entscheidungen des Senats vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43 und vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346 etwas anderes entnommen werden knnte, hlt der Senat hieran nicht fest.

c) Smtliche Umstnde waren dem Klger bekannt. Nach seinem objektiven Empfngerhorizont konnte er einen hieraus abzuleitenden Verknpfungswillen der Beklagten daher mindestens erkennen. Er hat ihn deshalb durch den Abschluss des Bautrgervertrages hingenommen.

Vorinstanzen: AG Traunstein, Entscheidung vom 01.06.2007 - 321 C 2150/06 - LG Traunstein, Entscheidung vom 24.10.2007 - 5 S 2374/07 -

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