Ohne Titel 2
Bundesgerichtshof Entscheidungen

Ein Wille, die Vertrge in der notwendigen Weise zu einer rechtlichen Einheit zu verknpfen, hufig dadurch im Bauvertrag manifestiert, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundstck erfolgen soll

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Juli 2010 folgende Entscheidung verkündet:

a) Ein Bauvertrag ist gemß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbedrftig, wenn er mit einem Vertrag ber den Erwerb eines Grundstcks eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Vertrge in der Weise miteinander zu verknpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Sind die Vertrge nicht wechselseitig voneinander abhngig, ist der Bauvertrag nur dann beurkundungsbedrftig, wenn das Grundstcksgeschft von ihm abhngt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777).
b) Ein Bauvertrag kann auch dann beurkundungsbed
rftig sein, wenn er vor einem Grundstckskaufvertrag geschlossen wird und die Parteien des Bauvertrages nicht identisch sind mit den Parteien des bevorstehenden Grundstckskaufvertrages. In diesem Fall ist ein Bauvertrag beurkundungsbedrftig, wenn die Parteien des Bauvertrages bereinstimmend davon ausgehen, dass der Grundstckserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abhngt.
BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 - OLG Celle LG Hildesheim

Tatbestand:
Die Klgerin begehrt von den Beklagten nach vorzeitiger Beendigung eines Bauvertrags Werklohn abzglich ersparter Aufwendungen.
Die Beklagten beauftragten durch schriftlichen Vertrag vom 8./11. Oktober 2006 die Kl
gerin mit der Errichtung eines Einfamilienhauses auf einem nher bezeichneten Grundstck in W., das nicht im Eigentum der Beklagten stand. § 10 (Sondervereinbarungen) des Vertrages lautet:
"Der Bauherr erh
lt ein kostenfreies Rcktrittsrecht vom Bauvertrag sollte er das Grundstck ... nicht erwerben.
Angestrebt ist eine Grenzbebauung der Nebengeb
ude und sollte im Rahmen einer Bauvoranfrage mit dem zustndigen Bauamt abgestimmt werden."
Zu einem Erwerb des Grundst
cks durch die Beklagten kam es nicht. Diese teilten der Klgerin mit Schreiben vom 17. Oktober 2006 mit, sie machten von ihrem Rcktrittsrecht Gebrauch. Nach Ansicht der Klgerin liegen die Voraussetzungen fr einen Rcktritt nicht vor. Sie wertet das Schreiben der Beklagten als Kndigung des Vertrags und hat auf dieser Basis eine ihr zustehende Vergtung von 58.269,58 € errechnet.
Entscheidungsgrnde:
Die Revision fhrt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist, und insoweit zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht h
lt den Bauvertrag fr wirksam. Er habe nicht der notariellen Beurkundung nach § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB bedurft. Die Beklagten htten sich in ihm nicht zum Erwerb des vorgesehenen Baugrundstcks verpflichtet. Sie htten im Gegenteil ein Rcktrittsrecht eingerumt erhalten fr den Fall, dass sie das Grundstck nicht erwrben.
II.
Das h
lt der rechtlichen Nachprfung nicht stand. Die Erwgungen des Berufungsgerichts rechtfertigen nicht seine Ansicht, der Bauvertrag sei ohne notarielle Beurkundung wirksam.
1. Zwar ist es richtig, dass der Bauvertrag eine Verpflichtung der Beklagten zum Erwerb des Baugrundst
cks nicht enthlt. Das Berufungsgericht bersieht jedoch, dass sich der Formzwang des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB dann auf einen Bauvertrag erstreckt, wenn dieser mit dem vorgesehenen Vertrag ber den Erwerb des Grundstcks eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Vertrge in der Weise miteinander zu verknpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (BGH, Urteile vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43, 48 f.; vom 6.November1980 -VIIZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349; vom 13.Juni2002 - VII ZR 321/00, BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777 und vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07, BauR 2009, 1138 = NZBau 2009, 442 = ZfBR 2009, 559; st. Rspr.). Sind die Vertrge allerdings nicht wechselseitig voneinander abhngig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstcksgeschft vom Bauvertrag abhngt (BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO).
2. Das Berufungsgericht hat sich mit diesen rechtlichen Voraussetzungen f
r eine Beurkundungsbedrftigkeit des Bauvertrages nicht befasst. Seine Erwgungen sind nicht geeignet, die Beurkundungsbedrftigkeit des Bauvertrages zu verneinen. Allein der Umstand, dass im Bauvertrag der Grundstckserwerb nicht geregelt ist, steht einer rechtlichen Einheit von Bau- und Grundstckskaufvertrag nicht entgegen. Diese kann auch dann vorliegen, wenn beide Vertrge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden (BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO) und sogar dann, wenn die Parteien des Bauvertrages nicht identisch sind mit den Parteien des Grundstckskaufvertrages (BGH, Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07, aaO). Die Vereinbarung eines Rcktrittsrechts in einem Vertrag steht der rechtlichen Einheit mit einem anderen Vertrag nicht entgegen (BGH, Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07, aaO).
III.
Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Das Berufungsgericht wird pr
fen mssen, ob die Voraussetzungen dafr vorliegen, dass der Bauvertrag beurkundet werden muss, um Wirksamkeit zu erlangen. Insoweit ist auf Folgendes hinzuweisen: Der Bauvertrag ist an sich formfrei wirksam. Er kann aber selbst dann, wenn er vor einem Grundstckskaufvertrag geschlossen wird, der Beurkundung bedrfen, um Wirksamkeit zu erlangen (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349; MnchKommBGB/Kanzleiter, 5. Aufl., § 311 b Rdn. 54; Staudinger/Wufka, BGB 2005, § 311 b Rdn. 175). Maßgeblich kann in diesem Fall nicht der tatschliche Wille der Parteien des Grundstckskaufvertrages sein, denn dieser ist in aller Regel vor Abschluss des Bauvertrages nicht feststellbar (missverstndlich insoweit mglicherweise BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO). Vielmehr ist zu prfen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der fr die Bebauung notwendige Grundstckserwerb von dem Bauvertrag in der Weise abhngen soll, dass beide Vertrge miteinander stehen und fallen (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349). Es reicht nicht aus, dass die Parteien eine Abhngigkeit des Bauvertrages vom zuknftigen Grundstckserwerb wollen. Vielmehr mssen sie gemeinsam davon ausgehen, dass dieser Grundstckserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abhngt. Denn maßgeblich fr die Beurkundungspflicht ist die Abhngigkeit des Grundstcksvertrages von einer etwaigen anderen Abrede. Nur diese Abhngigkeit erlaubt den Rckgriff auf § 311 b BGB (BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO; Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951). Ausreichend ist, dass in dem dem Grundstckserwerb vorgezogenen Geschft ein Verknpfungswille vorhanden ist, der den Willen aller Beteiligten einbezieht (vgl. MnchKommBGB/Kanzleiter, 5. Aufl., § 311 b Rdn. 54, 55; Otto, NotBZ 2002, 298, 299 f.). Denn es kann keinen Unterschied machen, ob der Bauvertrag vor dem Grundstckskaufvertrag, gleichzeitig mit ihm oder spter geschlossen wird.
Ein solcher Verknpfungswille kann nicht schon deshalb angenommen werden, weil der Besteller fr die Durchfhrung eines Bauvertrages ein Grundstck bentigt (BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43, 49; Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO). Auch der Umstand, dass der Bauvertrag auf einem bestimmten, bereits ins Auge gefassten Grundstck ausgefhrt werden soll, reicht fr sich genommen nicht. Ein Wille, die Vertrge in der notwendigen Weise zu einer rechtlichen Einheit zu verknpfen, kommt aber dann in Betracht, wenn die Parteien des Bauvertrages und diejenigen des Kaufvertrages identisch sind oder der Bauunternehmer maßgeblichen Einfluss auf die Durchfhrung des Kaufvertrages hat. Er wird dann hufig dadurch im Bauvertrag manifestiert, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundstck erfolgen soll (BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346 ff.; Urteil vom 16. Dezember 1993 - VII ZR 25/93, BauR 1994, 239 = ZfBR 1994, 122 und zum Baubetreuungsvertrag Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07, aaO). Hat der Bauunternehmer hingegen keine Einflussmglichkeit auf die Durchfhrung des Kaufvertrages, bedarf es anderer, besonderer Umstnde, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbedrftig (vgl. auch BGH, - V ZR 318/89, NJW-RR 1991, 1031, 1032).
Vorinstanzen: LG Hildesheim, Entscheidung vom 09.04.2008 - 5 O 154/07 - OLG Celle, Entscheidung vom 06.11.2008 - 6 U 67/08 -

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