Ohne Titel 2
Bundesgerichtshof Entscheidungen


Möglicher Schadensersatz kein Argument für notarielle Beurkundungspflicht des Bauvertrages

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Dezember 1979 folgende Entscheidung verkündet:

Zur Frage ob ein Bauwerkvertrag der notariellen Beurkundung bedarf.

BGH, Urt. v. 6. Dezember 1979, VII ZR 313/78

Tatbestand: Die Beklagten beauftragten die Klgerin durch privatschriftlichen „Bauwerkvertrag" am 28. August 1977 mit der schlsselfertigen Errichtung eines Ferienhauses, Typ „ A", in Fertigbauweise auf einem Grundstck in A., zum Festpreis von 104. 300 DM. Die Geltung der VOB war vereinbart. Außerdem enthielt der Vertrag in Abschnitt VII folgende Bestimmungen:

1. Eine K
ndigung des Vertrages durch den Auftraggeber (§ 8 VOB, Teil. B, § 649 BGB) ist nur aus wichtigem Grund zulssig. 2. Der Auftragnehmer kann vom Vertrag zurcktreten bzw. bei Verschulden des Auftraggebers Schadenersatz wegen Nichterfllung verlangen, a) wenn er nach Mahnung und Setzung einer angemessenen Nachfrist die Zahlungsverpflichtungen nach diesem Vertrag nicht erfllt, b) die Finanzierung nicht innerhalb angemessener Fristsicherstellen kann und nicht vorgesehene Fremdbelastungen erfolgen, c) der Auftraggeber In Vermgensverfall gert, namentlich ein Konkurs- oder Vergleichsverfahren beantragt oder eine Zwangsvollstreckung in Rechte aus diesem Vertrag eingeleitet werden. 3. Im Falle des Rcktritts verfllt eine Vertragsstrafe in Hhe von 5% des in §2 genannten Festpreises, die dem Auftragnehmer zusteht. Außerdem hat der Auftraggeber die Verzugskosten, rckstndige Finanzierungszinsen sowie im Falle des Bezuges eine angemessene Entschdigung bis zum Tage der Herausgabe zu zahlen.

Das Grundst
ck gehrte der Firma Immobiliengesellschaft L.-Bau. Deshalb vereinbarten die Parteien zugleich ein Rcktrittsrecht der beteiligten für den fall, dass die L-Bau ihnen das Grundstück nicht binnen vier Wochen zum Preis von hchstens 35.700 DM zum Kauf anbieten sollte. Bereits mit Schreiben vom 31. August 1977 teilten die Beklagten der Klgerin mit, dass sie den Bauwerkvertrag nicht anerkennen wrden; sie seien von dem Vertreter der Klgerin zum sofortigen Vertragsschluss berredet und dabei getuscht worden. Die L.-Bau unterbreitete den Beklagten fristgerecht ein notarielles Angebot zum Kauf des Grundstcks fr 35 700 DM. Die Beklagten nahmen das Angebot nicht an. Die Klgerin hat gegen die Beklagten 5215 DM nebst Zinsen als Schadensersatz in Hhe von 5% des Festpreises eingeklagt. Die Beklagten haben sich in erster Linie darauf berufen, dass der Bauwerkvertrag wegen Umgehung der Formvorschrift ber die notarielle Beurkundung gemß § 313 BGB nichtig sei. Im brigen sei der Vertrag auch deshalb unwirksam, weil sie ihn wegen arglistiger Tuschung und Irrtums angefochten htten.

Entscheidungsgründe:
I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch der Klgerin gegen die Beklagten aus dem Bauwerkvertrag. Der Vertrag sei gemß § 125 Satz 1 BGB nichtig; denn er habe gemß § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedurft. Eine Erwerbsverpflichtung im Sinne dieser Vorschrift liege auch dann vor, wenn die Entschließungsfreiheit eines Vertragspartners hinsichtlich des Erwerbs oder Nichterwerbs des Grundstcks nach dem Gesamtbild des Vertrags praktisch aufgehoben sei. Dies sei hier der Fall gewesen, weil ein mittelbarer Zwang zum Erwerb des im Bauwerkvertrag bezeichneten Grundstcks ausgebt worden sei. Das Haus habe nmlich auf einem bestimmten Grundstck errichtet werden sollen. Fr den Fall des Rcktritts vom Bauwerkvertrag sei eine Vertragsstrafe vereinbart gewesen. Außerdem wre ein Fertighaus ohne Grundstck fr die Beklagten praktisch wertlos gewesen. Die Erfllung des Bauwerkvertrages habe deshalb die Verpflichtung zum Erwerb eines Grundstcks eingeschlossen.

II. Dem kann nicht zugestimmt werden. Der Bauwerkvertrag bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht der notariellen Beurkundung gem
ß §313 BGB. Die Beklagten wurden durch ihn weder unmittelbar noch mittelbar zum Erwerb des fr das Fertighaus vorgesehenen Grundstcks verpflichtet. Er bildete mit dem vorgesehenen Grundstckskaufvertrag auch keine rechtliche Einheit.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Bauwerkvertrag—nebst Zusatzvereinbarung
ber den Rcktrittsvorbehalt der Beklagten — keine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Grundstckserwerb enthlt. Die Parteien haben durch den Bauwerkvertrag nur gegenseitige Pflichten zur entgeltlichen Errichtung des Fertighauses begrndet. Wenn auch die Beklagten das fr die Errichtung des Fertighauses vorgesehene, im Vertrag bezeichnete Grundstck erst noch von der Eigentmerin (L.-Bau) erwerben wollten, so ist doch dem Bauwerkvertrag oder sonstigen Umstnden nicht der Wille der Parteien zu entnehmen, dass die Beklagten gegenber der Klgerin zum Erwerb des Grundstcks von der L.-Bau htten verpflichtet sein und der Klgerin dementsprechend ein einklagbarer Anspruch dieses Inhalts gegen die Beklagten htte zustehen sollen. Auf eine solche Verpflichtung weist auch nicht die Zusatzvereinbarung hin. Dadurch wurde den Beklagten nur zu ihren Gunsten die Mglichkeit eingerumt, vom Kauf des Fertighauses zurck- zutreten, wenn der Kauf des Grundstcks daran scheitern sollte, dass die L.-Bau kein entsprechendes Verkaufsangebot machte. Dieser Fall ist aber nicht eingetreten.

2. Ein Vertrag kann auch dann beurkundungsbed
rftig sein, Wenn durch ihn ein mittelbarer Zwang zur Verußerung oder zum Erwerb eines Grundstcks herbeigefhrt wird. Es gengt aber nicht schon jeglicher Druck, der sich aus der Verpflichtung ergibt, einen Vertrag einzuhalten.

a) Der Bundesgerichtshof hat einen die Entschließungsfreiheit eines Grundst
ckseigentmers erheblich beeintrchtigenden Zwang bei Maklervertrgen dann angenommen, wenn der Eigentmer zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Hhe der Maklerprovision fr den Fall verpflichtet wird, dass er sein Grundstck nicht verkauft. Dasselbe gilt seit der Änderung des §313 Satz 1 BGB durch das Gesetz vom 30.Mai 1973 auch dann, wenn die Entschließungsfreiheit des Erwerbers in Frage steht. In
diesen F
llen wird durch das uneigentliche Strafgedinge im Sinne des § 343 Abs. 2 BGB der Zweck verfolgt, den Grundstckseigentmer oder Erwerbsinteressenten zum Abschluss des Grundstckskaufvertrags zu bringen, damit der Makler seinen Lohnanspruch (§ 652 BGB) erhlt. Dieses uneigentliche Strafgedinge ist eine unangemessene wirtschaftliche Belastung bei der Grundstcksvermittlung und beeintrchtigt die Willensentschließung des Verußerungs- oder Erwerbsinteressenten in einem solchen Maße, dass bereits diese Vereinbarung — dem Zweck des§ 313 BGB entsprechend -formbedrftig ist.

b) So liegt der Fall hier aber nicht.

aa) Der Bauwerkvertrag unterscheidet sich nach Sinn und Zweck von Maklervertr
gen. Diese sind unmittelbar auf den Abschluss von Vertrgen ber Erwerb oder Verußerung von Grundstcken gerichtet. Der Bauwerkvertrag hat dagegen eine selbstndige und fr beide Vertragspartner große wirtschaftliche Bedeutung.

bb) Da die Beklagten — vorbehaltlich ihrer Anfechtung — sich hier vom Bauwerkvertrag schuldhaft einseitig losgesagt haben, sind sie der Kl
gerin schadensersatzpflichtig. Dafr kann es keinen Unterschied machen, ob ein Bauwilliger bei Abschluss des Bauwerkvertrages bereits Grundstckseigentmer ist, oder ob er - wie hier die Beklagten -das Grundstck erst erwerben will. Wer in der Erwartung, demnchst ein bestimmtes Grundstck erwerben zu knnen, bereits Vertrge im Hinblick auf dieses Grundstck abschließt, handelt auf eigenes Risiko, wenn sich seine Erwartung zum Grundstckserwerb — gleichwohl aus welchem Grunde—nicht erfllt.

cc)
Ein derartiger Schadensersatzanspruch mag zwar geeignet sein, einen gewissen wirtschaftlichen Druck auf die Entschließungsfreiheit des Bauherrn fr den beabsichtigten Grundstckskauf auszuben. Diese Ersatzpflicht wrde ihn aber auch dann treffen, wenn er bei Abschluss des Bauwerkvertrages bereits Eigentmer des Grundstcks gewesen wre oder dieses damals schon notariell gekauft htte. Diese Schadensersatzpflicht kann daher nach dem Schutzzweck des § 313 BGB nicht den Zwang zu notarieller Beurkundung des Bauwerkvertrages rechtfertigen. Eine hnliche Pflicht zum Ersatz von Aufwendungen und zur Zahlung eines unter der Provision liegenden Entgelts hat der Bundesgerichtshof brigens auch bei Maklervertrgen fr mglich erachtet.

dd) Auf die Vertragsstrafenklausel in Nr. VII Abs. 3 des Vertrages und darauf, ob diese etwa gegen § 11 Nr. 6 AGBG verst
ßt, kommt es hier nicht an. Diese Klausel greift nur ein, wenn die Klgerin aus bestimmten in Nr. VII Abs. 1 aufgezhlten Grnden zurckgetreten ist. Hier sttzt sich die Klgerin in erster Linie aber nicht auf Rcktritt, sondern macht einen Schadensersatzanspruch geltend. Lediglich wegen der Hhe des Schadens glaubt sie, sich auf eine Pauschalierung von 5%des Festpreises—entsprechend der Bemessung der Vertragsstrafe —sttzen zu knnen. Das geht allerdings fehl, ist jedoch im Ergebnis unschdlich, weil die Klgerin hilfsweise ihren Schaden auch konkret berechnet hat. Darauf, dass sie ußerst hilfsweise auch den Rcktritt erklrt und „unmittelbar" Vertragsstrafe gefordert hat, braucht nicht eingegangen zu werden, da—falls nicht die von den Beklagten erklrte Vertragsanfechtung durchgreift— die Klgerin grundstzlich wegen der Vertragsverletzung der Beklagten, wie sie in erster Linie fordert, Ersatz eines ihr etwa durch die einseitige Lossagung der Beklagten vom Bauwerkvertrag entstandenen Schadens fordern kann.

3.
a) Eine f
r sich allein nichtformbedrftige Vereinbarung ist auch dann notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem Grundstcksvertrag rechtlich zusammenhngt. Dies ist dann der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart von- einander abhngig sind, dass die miteinander „stehen und fallen" sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lsst und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vor- liegen. Nicht erforderlich ist, dass an jedem der Rechtsgeschfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind.

b) Ob ein einheitliches Rechtsgesch
ft in diesem Sinne vorliegt, ist im Einzelfall vom Tatrichter zu entscheiden. Wenn die insoweit maßgeblichen Umstnde aber unstreitig sind, kann dies auch das Revisionsgericht tun. So ist es hier.

c) Hier sprechen die Umst
nde fr das Fehlen eines rechtlichen Zusammenhangs. Die Parteien haben den Bauwerkvertrag fr sich allein abgeschlossen und hierin keine Verpflichtung der Beklagten zum Grundstckserwerb aufgenommen. Die Niederlegung mehrerer selbstndiger Vertrge in verschiedenen Urkunden begrndet die Vermutung, dass die Vertrge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen. Ein Haus kann allerdings nicht ohne Grundstck errichtet werden. Das allein vermag aber den rechtlichen Zusammenhang der beiden Erwerbsvertrge ber Haus und Grundstck nicht zu begrnden. Entscheidend ist vielmehr der Verknpfungswille der Parteien. Hier ist nichts dafr dargetan, dass die Parteien etwa den Willen gehabt und zum Ausdruck gebracht htten, der Bauwerkvertrag solle mit dem beabsichtigten Grundstckskaufvertrag „stehen und fallen". Bei der geschftserfahrenen Klgerin kann ein solcher Wille schon deswegen nicht angenommen werden, weil sie dadurch den Bauwerkvertrag in den Bereich des Formzwangs nach §313 BGB gebracht htte. Auch die Zusatzvereinbarung spricht gegen einen solchen Willen der Parteien, da sie bei rechtlichem Zusammenhang beider Vertrge berflssig gewesen wre.

OLG D
sseldorf, LG Dsseldorf

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