Immobilienkaufrecht

Es ist üblich, dass Immobilienkaufverträge einen Gewährleistungsausschluss enthalten. Damit der Käufer nun trotzdem Gewährleistungsrechte wegen vorhandener Mängel der Immobilie geltend machen kann, muss der Gewährleistungsausschluss unwirksam sein. Das ist dann der Fall, wenn der Verkäufer den Käufer arglistig über Mängel getäuscht hat.

Arglistige Täuschung
  • Welche Folgen haben Falschantworten auf Fragen?
  • Welche Folgen haben Falschangaben im Exposé?
  • Was muss der Verkäufer tun, um Falschangaben aufzuklären?

Falschantworten auf Fragen!
Die direkteste Form der arglistigen Täuschung ist die Falschbeantwortung der Fragen des Käufers.

Der Verkäufer ist verpflichtet, Fragen des Käufers zum Kaufgegenstand richtig und vollständig zu beantworten. Allein der Umstand, dass Fragen objektiv falsch beantwortet wurden, begründet allein jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Denn ein Verkäufer, der
gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nicht arglistig, mag sein guter Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Anders ist es aber wiederum, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne jedwede tatsächliche Grundlage – also „ins Blaue hinein" - macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet.

Der Nachweis solcher Falschantworten auf direkte Fragen des Käufers ist in einem Prozess meist nur durch Zeugenaussagen zu führen.

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Falschangaben im Exposé!
Diese Fallgruppe ist dadurch gekennzeichnet, dass die Falschinformationen in eine Annonce oder ein Exposé aufgenommen wurden. Hierbei handelt es sich um öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen, in der Regel eines Maklers.

Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben – wie der Trockenheit eines Kellers - in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst allerdings auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks. Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

Der Nachweis der objektiven Seite der Arglist ist in dieser Fallgruppe einfacher, da das Exposé Beweismittel für die unwahre Angabe sein kann.

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Aufklärung von Falschangaben?
Hier werden zwar zunächst Falschangaben gemacht, aber der Verkäufer übergibt dann im Vorfeld Unterlagen, die im Widerspruch zu den Falschangaben stehen.

Hierzu muss man sagen, dass Falschangaben – seien sie vorsätzlich oder fahrlässig – vorkommen. Eine daraus resultierenden Fehlvorstellung der Käufer muss der Verkäufer aber ausdrücklich korrigieren. Er kann nicht durch sein Verhalten beispielsweise bei einer Besichtigung den bereits durch ein Exposé erweckten falschen Eindruck noch verstärken.

Es reicht auch nicht, dass ein Verkäufer, der zunächst falsche Angaben gemacht hat, den Kaufinteressenten in die Lage versetzt, die Unrichtigkeit dieser Angaben zu erkennen; er ist vielmehr verpflichtet, eine bei diesem zuvor hervorgerufene Fehlvorstellung zu korrigieren, indem er die wahren Verhältnisse von sich aus offenbart.

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