Hauptvertrag
- Warum ist der Abschluss des Hauptvertrages so wichtig?
- Was gilt, wenn im Hauptvertrag ein freies Rücktrittsrecht vereinbart ist?
- Was gilt, wenn im Hauptvertrag eine aufschiebende Bedingung vereinbart wurde?
- Was gilt, wenn der Hauptvertrag mangelhaft ist?
- Was gilt, wenn der Verkäufer arglistig handelte?
- Was gilt, wenn der Käufer großen Schadenersatz geltend macht?
Ohne Zustandekommen des Hauptvertrages keine Provision!
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für das Entstehen des Provisionsanspruchs nach § 652 Abs. 1 BGB lediglich das Zustandekommen des Hauptvertrags infolge des Nachweises oder der Vermittlung erforderlich, nicht aber die Ausführung des Geschäfts. Dem entspricht es, dass Umstände, die lediglich die Leistungspflicht aus dem wirksam zustande gekommenen Vertrag beseitigen - wie einverständliche Aufhebung des Vertrags, nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung oder Rücktritt -, die Provisionspflicht unberührt lassen.
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Keine Provision bei freiem Rücktrittsrecht im Hauptvertrag!
Insoweit wird lediglich für ein im Hauptvertrag ausbedungenes zeitlich befristetes und an keine Voraussetzung gebundenes Rücktrittsrecht eine Ausnahme gemacht, weil in einem solchen Fall eine echte vertragliche Bindung - ähnlich wie bei einem Vertragsschluss unter einer aufschiebenden Bedingung - erst in dem Zeitpunkt begründet wird, in dem der Rücktrittsberechtigte sein Rücktrittsrecht nicht mehr ausüben kann.
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Provision bei aufschiebender Bedingung im Hauptvertrag?
Hängt die Wirksamkeit eines (Haupt-)Vertrags vom Eintritt einer Bedingung ab, so kann nach § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB die versprochene Maklerprovision erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. Nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags schuldet also der Auftraggeber dann grundsätzlich keine Maklerprovision. Anders nur, wenn der Auftraggeber wider Treu und Glauben den Eintritt der Bedingung verhindert hat, so dass er sich - auch im Verhältnis zum Makler - so behandeln lassen muss, als wäre die Bedingung eingetreten und der Kaufvertrag wirksam geworden.
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Keine Provision bei Formfehler oder Sittenwidrigkeit des Hauptvertrages!
Demgegenüber schließen Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Kaufvertrags verhindern oder ihn als von Anfang an als unwirksam erscheinen lassen, die Entstehung eines Provisionsanspruchs aus. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Hauptvertrag formnichtig, gesetz- oder sittenwidrig oder wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung mit Rückwirkung angefochten ist.
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Keine Provision bei Arglist des Verkäufers
Wie ist nun aber der Fall zu beurteilen, wenn ein Käufer, der arglistig getäuscht wurde, mit Rücksicht auf die aus seiner Sicht günstigeren Rechtsfolgen anstelle der alternativ möglichen Anfechtung wegen arglistiger Täuschung Schadensersatz nach § 437 BGB verlangt?
Der BGH hat in einem Fall, in dem der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen und der Käufer mit Erfolg gegen diesen eine Rücktrittsklage wegen Mängelrechten erhoben hatte, befunden, es sei in einem solchen Fall zu beachten, dass wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrecht neben den kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften bestehe und der Vollzug des Rücktritts daher zugleich das aus derselben Fehlerquelle stammende, alternative Recht des Käufers, den Kaufvertrag ex tunc zu beseitigen, realisiere. Der Käufer hat bei einem solchen Sachverhalt die freie Wahl zwischen dem Verlangen nach einer Gewährleistung und der Anfechtung des Kaufvertrags. Wofür er sich entscheide, sei aus der Sicht des Maklers rein zufällig. Deswegen dürfe hiervon nicht das Bestehen seines Provisionsanspruchs abhängig gemacht werden. Für die Maklervergütung sei vielmehr allein maßgebend, dass der Hauptvertrag wegen des Makels der Anfechtbarkeit von Anfang an an einer Unvollkommenheit leide und daran wirtschaftlich auch scheitere. Voraussetzung für diese Gleichbehandlung von Gewährleistung und Vertragsanfechtung sei, dass der Käufer seine Gewährleistungsrechte innerhalb der einjährigen Anfechtungsfrist des § 124 Abs. 1 BGB geltend gemacht habe.
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Provision bei großem Schadenersatz des Käufers gegen den Verkäufer?
Wenn ein Käufer gegen den Verkäufer ein Ziel verfolgt, das er von vornherein nicht erreichen konnte, wenn er die Anfechtung erklärt oder einen Schadensersatzanspruch in der Richtung geltend gemacht hätte, so gestellt werden zu wollen, als sei der Kaufvertrag nicht geschlossen worden. Zwar stand ihr auch insoweit die freie Wahl zu, welches Ziel sie verfolgte. Da sie aber Wert darauflegte, für den entgangenen Gewinn entschädigt zu werden, der sich aus einer Durchführung des Kaufvertrags ergab, durfte sie dem Kaufvertrag nicht gleichzeitig durch Anfechtung jede Wirksamkeit nehmen. Wegen dieser unterschiedlichen Rechtsfolgen ist es daher auch nicht möglich, die Anfechtung gegenüber dem Schadensersatzanspruch aus § 463 BGB a.F. als "alternative" Möglichkeit anzusehen, sich vom Kaufvertrag zu lösen.
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