Instanzgerichte Entscheidungen


Kündigung Hausvertrag ohne Schadenersatz und anderweitiger Grundstückserwerb und Hausbau

Im Oktober 2004 hat der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden folgende Entscheidung verkündet:

Der Kaufvertrag über ein Fertighaus bedarf der notariellen Beurkundung, wenn er mit dem Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit bildet. Das ist dann der Fall, wenn die beiden Verträge nach dem Willen der Parteien miteinander "stehen und fallen" sollen.

OLG Dresden, Urteil vom 06.10.2004 - 12 U 1387/04

Tatbestand
Die Klägerin begehrt Schadensersatz, weil die Beklagten die Erfüllung eines Kaufvertrages über ein Fertighaus verweigert haben. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Es stützt sich im Wesentlichen darauf, dass der Kaufvertrag auf Klägerseite mit einer wirksamen Vollmacht abgeschlossen wurde und nicht der notariellen Beurkundung bedurfte. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil des Landgerichts Dresden vom 25.06.2004, Az.: 14 0 6353/03, Bezug genommen. Die Beklagten wenden sich gegen ihre Verurteilung im Wesentlichen mit der Begründung, der Kaufvertrag über das Fertighaus sei gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da er nach dem Willen der Beklagten nur im Zusammenhang mit dem Erwerb der Erbbaurechte an einem bestimmten Grundstück in R gelten sollte. Die Klägerin behauptet über den erstinstanzlichen Vortrag hinaus, die Beklagten hätten in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit der Kündigung des streitgegenständlichen Kaufvertrages ein anderes Grundstück erworben und zwischenzeitlich dort ein Haus errichtet. Dem haben die Beklagten nicht widersprochen.

Entscheidungsgründe:
Die Berufung ist zulässig und in vollem Umfang begründet.

1. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von pauschalem Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Höhe von 8 % des Vertragspreises gem. Ziff. 5.3 des Kaufvertrages vom 13.04.2002. Denn dieser Kaufvertrag ist gem. §§ 11 Abs. 2 ErbbauVO, 311b Abs. 1 Satz 1, 125 Satz 1 BGB nichtig. Zwar haben die Beklagten sich im Kaufvertrag über das Fertighaus nicht verpflichtet, das Erbbaurecht oder Eigentum an einem bestimmten Grundstück zu erwerben. Nach Ziff. 2.1 des Kaufvertrages hatten die Erwerber des Hauses lediglich ein geeignetes Baugrundstück nachzuweisen. Die Klausel lässt den Erwerbern offen, beispielsweise ein bereits in ihrem Eigentum stehendes Grundstück heranzuziehen. Doch ist eine für sich allein nicht formbedürftige Vereinbarung auch dann notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt. Dies ist dann der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen. Dass an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind, ist dazu nicht erforderlich. Entscheidend ist der "Verknüpfungswille": Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Willen zeigt und der andere ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitliches Vertragswerk vorliegen und damit insgesamt nach § 313 BGB a.F. bzw. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. beurkundungsbedürftig sein (BGHZ 101, 393, 396; BGH NJW 1984, 870).

2. Ob die Parteien eine rechtliche Einheit gewollt haben, ist gem. §§ 133, 157 BGB durch Auslegung zu ermitteln. Dafür ist vom Wortlaut der Erklärung auszugehen und sind sodann die Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen und die bestehenden Interessen zu berücksichtigen. Die Begleitumstände hat das Landgericht bei seiner Auslegung nicht umfassend berücksichtigt. Entgegen der Ansicht der Klägerin, lassen sich aus dem Wortlaut der Kaufvertragsurkunde keine Schlüsse daraus ziehen, ob die Parteien eine rechtliche Verknüpfung gewollt haben. Zwar enthält der Hauskaufvertrag unter Ziff. 2.1 die Klausel "Ein rechtlicher Zusammenhang zwischen der Grundstücksbeschaffung und diesem Vertrag besteht nicht.". Jedoch ist diese Klausel, die eine Allgemeine Geschäftsbedingung der Klägerin ist, nicht Bestandteil des Vertrags zwischen den Parteien geworden. Denn sie ist nach den Umständen des Vertrages so ungewöhnlich, dass die Beklagten nicht mit ihr zu rechnen brauchten (§ 305c Abs. 1 BGB). Als ungewöhnlich gilt eine Klausel beispielsweise, wenn sie im Widerspruch zum Verlauf der Vertragsverhandlungen (BGH NJW 1992, 1234 f.) oder zur Werbung des Verwenders (BGHZ 61, 275, 279) steht. So liegt es hier. Gleichzeitig ergibt sich aus dem Verlauf der Vertragsverhandlungen und den Werbemaßnahmen der Klägerin, dass beide Parteien die Verträge als rechtliche Einheit ansehen wollten.

Im Zuge der Vertragsverhandlungen haben die Beklagten gegenüber der Zeugin H. zum Ausdruck gebracht, dass sie in erster Linie an dem bestimmten Bauplatz interessiert waren und ein Fertighaus der Klägerin ohne diesen Bauplatz nicht haben wollten. Damit haben sie ihren Verknüpfungswillen deutlich gemacht. Die Kenntnis der Zeugin H. muss die Klägerin sich gem. § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen (vgl. OLG Hamm, BauR 1998, 545 ff.). Unerheblich ist dabei, dass die Zeugin H. nicht im Namen der Klägerin das Angebot annehmen, sondern lediglich entgegennehmen konnte. Dem steht nicht Ziff. 9.1 des Kaufvertrages entgegen, wonach mündliche Nebenabreden nicht bestehen. Denn hier geht es nicht um Nebenreden, sondern um Kenntnisse von den die Vertragserklärungen begleitenden Umständen (vgl. OLG Hamm, a.a.O.).

Diesen Verknüpfungswillen der Beklagten hat die Klägerin anerkannt. Denn die Zeugin H hat in dem Wissen, dass für die Beklagten der Erwerb eines Hauses ohne den Erwerb eines Grundstücks nicht in Betracht kam, aktive Maßnahmen zur Gewährleistung des gewünschten Bauplatzes getroffen. Sie hat das von den Beklagten begehrte Grundstück reserviert und den notariellen Erbbauvertrag vorbereiten lassen. Daneben hat sie eine Kostenzusammenstellung gefertigt, in der die Grundstücks und Baunebenkosten für das spezielle Grundstück berücksichtigt waren.

Aus den Werbemaßnahmen der Klägerin lässt sich überdies ableiten, dass sie selbst einen rechtlichen Verknüpfungswillen besaß. Das ist der Fall, wenn die Verkäuferin eines Hauses mit einer Werbemaßnahmen den sicheren Eindruck erweckt hat und erwecken wollte, dass sie dem Bauwilligen auch das für die Errichtung des Hauses erforderliche Grundstück verschaffen werde (BGHZ 78, 346, 350), und damit aufgrund ihrer Werbung zu erkennen gab, dass sie das Haus und das Grundstück als Einheit sieht (OLG Schleswig, NJW-RR 1991, 1175). Aus dem Bauschild der Klägerin lassen sich der Name der Klägerin und der Zeugin, deren Telefonnummer sowie der Vermerk "noch sechs Grundstücke frei" entnehmen. Damit suggeriert die Klägerin dem objektiven Betrachter, sie selbst biete den Bauwilligen Grundstück und Häuser als Einheit an und der Erwerb eines Grundstücks sei notwendig mit der Bebauung eines Hauses der Klägerin verbunden.

Darüber hinaus wurde im Verlauf der Vertragsverhandlungen der rechtliche Verknüpfungswille beider Parteien auch dadurch untermauert, dass sie übereinstimmend davon ausgegangen sind, dass der Erwerb eines passenden Baugrundstücks durch Vermittlung der Zeugin H gesichert war (vgl. OLG Köln, NJW-RR 1996, 1484 f.). Die Klausel in Ziff. 2.1 des Kaufvertrages, in der die Beklagten die Pflicht übernommen haben, der Klägerin ein Baugrundstück nachzuweisen, war damit hinfällig. Denn das Baugrundstück war bei Vertragsschluss bereits ausgesucht und aus damaliger Sicht der Parteien stand dem Erwerb der Erbbaurechte an dem Grundstück nichts entgegen.

Für einen rechtlichen Verknüpfungswillen spricht schließlich auch, wenn in dem Fertighausvertrag kein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbart ist, dass der Grundstückserwerb scheitern sollte. Dies gilt zumindest, wenn sich der Fertighausverkäufer um den Erwerb des Grundstücks zu kümmern hat (OLG Köln, NJW-RR 1996, 1484 f.). So lag es hier. Ein Rücktrittsrecht findet sich im streitgegenständlichen Vertrag nicht; zudem waren die Parteien sich einig, dass die Zeugin H. die erforderlichen Maßnahmen ergreifen werde, um die Verfügbarkeit des ausgewählten Grundstücks abzusichern.

Der Klägerin ist zuzugeben, dass eine Vermutung gegen den rechtlichen Zusammenhang der Verträge besteht, wenn der Bauwerkvertrag und der Grundstückskaufvertrag in verschiedenen Urkunden niedergelegt werden (so BGHZ 76, 43, 49). Jedoch ist diese Vermutung hinfällig und liegt eine Trennung der Verträge näher als eine rechtliche Verknüpfung, wenn der Partner des Grundstückskaufvertrages ein Dritter ist (OLG Hamm, BauR 1998, 545, 546). Nachdem die Erbbaurechte nicht von der Klägerin, sondern von der Kirche zu vergeben waren, lag der Abschluss des Hauskaufvertrages und des Erbbauvertrages in einer gemeinsamen Urkunde fern. Ein Rückschluss aus der Trennung der Urkunden auf den fehlenden rechtlichen Verknüpfungswillen wäre daher unzulässig.
Nicht durchschlagend ist auch das Argument der Klägerin, die Beklagten hätten selbst keine rechtliche Verknüpfung gewollt, weil ansonsten die Grunderwerbssteuer auch aus dem Kaufpreis über das Haus errechnet würde. Zwar liegt nahe, dass die Beklagten ein Interesse hatten, keine höhere Grunderwerbssteuer zu bezahlen, als erforderlich. Doch behauptet die Klägerin selbst nicht, dass die Beklagten dieses Interesse je geäußert hätten. Vor allem aber ist nicht erkennbar, dass die Beklagten dieses Interesse höher eingeschätzt hätten, als den Wunsch, den ins Auge gefassten Bauplatz zu erlangen.

3. Die Beklagten handeln nicht treuwidrig, wenn sie den Hauskaufvertrag mit der Klägerin unter Hinweis auf die fehlende Finanzierbarkeit aufsagen und andererseits zeitnah ein anderes Baugrundstück erwerben und bebauen. Zwar hätten diese Motive den Beklagten keinen Kündigungsgrund gegeben. Doch bedurften die Beklagten dessen auch nicht, weil der Hauskaufvertrag von vorneherein wegen des Verstoßes gegen das Formerfordernis nichtig war.
Die Beklagten sind nach § 242 BGB nicht daran gehindert, die Formnichtigkeit geltend zu machen. Nach gefestigter Rechtsprechung ist ein an sich formnichtiger Vertrag im Interesse der Rechtssicherheit nur in besonderen Ausnahmefällen dann als wirksam zu behandeln, wenn die Nichtigkeitsfolge mit Treu und Glauben unvereinbar wäre. An einen solchen Ausnahmefall werden strenge Anforderungen gestellt; das Ergebnis muss schlechthin untragbar sein; in Betracht kommen insbesondere Fälle der Existenzgefährdung des einen Teils und Fälle einer besonders schweren Treuepflichtverletzung des anderen Teils (BGH NJW 1987, 1069 f. m.w.N.). Beides ist nicht erkennbar. Insbesondere lässt sich den Beklagten keine Verletzung von Treuepflichten vorwerfen, wenn sie den formnichtigen Vertrag im Hinblick auf die Kosten des Bauvorhabens nicht durchführen. Denn das Formerfordernis dient gerade dazu, die Erwerber eines Grundstücks auf die - in der Regel erhebliche wirtschaftliche - Bedeutung des Geschäfts hinzuweisen und sie vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen zu warnen (Palandt, BGB, 62. Aufl. 2003, § 311b Rn. 2).
4. Nachdem der Hauskaufvertrag jedenfalls formnichtig war, hatte der Senat nicht über die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen zu entscheiden, ob der Vertrag auf Seiten der Klägerin mit hinreichender Vollmacht abgeschlossen war und ob die Beklagten ihn erfolgreich wegen arglistiger Täuschung anfechten konnten.
5. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Schadensersatz wegen Kündigung des Planungs- und Betreuungsvertrages gem. § 649 Satz 2 BGB. Die Formnichtigkeit des Hauskaufvertrages schlägt auf den zugleich erteilten Planungsauftrag durch (OLG Köln, NJW-RR 1996, 1484). Denn dieser bezog seinen Sinn aus Sicht beider Vertragsparteien gerade aus der Existenz des Hauskaufvertrages. Er war mit diesem als rechtliche Einheit verknüpft, so wie der Hauskaufvertrag selbst mit dem Erbbauvertrag eine rechtliche Einheit bildet