Kündigung wegen Verzug
- Was sind die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzug?
- Wann ist die Miete fällig und ist eine Eingangsklausel wirksam?
- Wann wird die fristlose Kündigung wieder unwirksam?
- Warum ist neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung sinnvoll?
Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug
Es gibt zwei Kündigungstatbestände im Mietrecht, wenn es um Zahlungsverzug geht. Zum einen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist; zum andern, wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Ist eine der beiden Voraussetzungen erfüllt, kann dem fristlos gekündigt werden.
Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt es zur Abgrenzung der beiden Kündigungstatbestände maßgeblich darauf an, ob der Rückstand (ausschließlich) aus zwei aufeinander folgenden oder aus mehr als zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen herrührt. In dem erstgenannten Fall kann der Vermieter kündigen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt.
Im letztgenannten Fall setzt das Kündigungsrecht voraus, dass ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten besteht. Für eine wirksame Kündigung in ersterem Fall braucht es also mindestens eine Monatsmiete und einen Betrag "X", damit an eine Kündigung gedacht werden kann. Nachzahlungsbeträge aus der Betriebskostenabrechnung gehören nicht zu den "kündigungstauglichen" Forderungen, ebenso wenig Ansprüche auf Bezahlung von Verfahrenskosten.
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Unwirksamwerden der fristlosen Kündigung
Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage hinsichtlich der fälligen Miete und der bis dahin angefallenen weiteren Mieten befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren eine bereits unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen war.
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Fristgemäße Kündigung
Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (und damit einer ordentlichen Kündigung) liegt immer dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Allerdings muss bei der Bewertung einer Pflichtverletzung als nicht unerheblich die Dauer und die Höhe des Zahlungsverzugs berücksichtigt werden.
Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung und damit eines berechtigten Interesses. Die Erheblichkeitsgrenze ist jedenfalls nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.
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Fälligkeit der Mietzahlung und Verzug
Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr kommt es nach der gesetzlichen Regelung nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist.
Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.
Ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages bestimmt, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankomme, ist dies unwirksam, weil damit dem Mieter das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs auferlegt würde.
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