Bundesgerichtshof Entscheidungen


Verbot von Eigengeschäften in Makler-AGB ist unwirksam

Der IVa. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im September 1985 folgende Entscheidung verkündet:

Eine AGB-Klausel, in der der Erwerber eines Ferien­hauses in einen Ferienpark bei der gewerblichen Ver­mietung zeitlich unbegrenzt und unter Ausschluss der Eigenvernietung an die Vermittlung durch eine Verwaltungsgesellschaft gebunden ist, verstößt gegen § 9 AGB.

BGH, Urt. v. 6. November 1985 - IVa ZR 96/84 - OLG Oldenburg LG Oldenburg

Tatbestand:
Die beklagten Eheleute kauften mit notariellen Vertrag von 25./30. Oktober 1976 von der Klägerin zwei Ferienhäuser im Ferienpark ….
In § 9 des Vertrages heißt es

"Die Verkäuferin wird zum Verwalter des Wohn- und Ferienparks bestellt. Hierüber wird ein gesonderter Ordnungs- und Pflegevertrag abgeschlossen, der als Vertragsbestandteil beigefügt ist."

In dem von der Klägerin bei einer Vielzahl von Erwerbern verwendeten Ordnungs- und Pflegevertrag wird die dauernde Verwaltung gemeinschaftlicher Ein­richtungen und der Ferienhäuser durch die Beklagte gegen ein bestimmtes Entgelt teils obligatorisch, teils auf Wunsch der Erwerber sowie die Vermietung der Ferienhäuser geregelt. Die Klägerin verpflichtete sich dort unter D: "Auf Wunsch der Hausbesitzer die Häuser dem Fremdenverkehrs-Vermiet-Service unter Ein­schaltung von Touristikunternehmen zuzuführen." Der Hausbesitzer verpflichtete sich nach XII,

"Die Vermietung des Hauses an dritte Personen nur über die Verwaltung ab­zuwickeln. Darüber ist der unter D genannte gesonderte Vertrag abzuschließen.

Das unentgeltliche Überlassen des Hauses an Verwandte und Freunde fällt nicht unter diese Regelung."


und unter XIII

"Die Verpflichtungen aus diesem Vertrag an seine Rechtsnachfolger und auf seine Gäste und Besucher zu übertragen.
"

Zum Verwalter für den Wohn- und Ferienpark sollte die Klägerin oder eine von ihr beauftragte Verwaltungsgesellschaft bestellt werden, Mit der darauf gegründeten Ferienpark … GmbH, die die Verwaltung übernahm, schlossen die Beklagten am 3. Februar 1978 einen Mietvertrag über die beiden Ferienhäuser. Danach vermieteten sie die Ferienhäuser zur Untervermietung an die Ferienpark T- GmbH und durften sie nur in bestimmten Rahmen auch selbst nutzen. Die GmbH verpflichtete sich, die Ver­mietung der Ferienhäuser im Rahmen der Nachfrage nach besten Kräften vorzunehmen und 85 % der aus der "Untervermietung” erzielten Erlöse an die Beklagten abzuführen.

Diesen Vertrag kündigten die Beklagten zum 31. Dezember 1981 und betreiben seither die Vermie­tung ihrer Ferienhäuser mit Hilfe eines örtlichen Verwalters selbst.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten, die Vermietung der Ferienhäuser gegen Entgelt lim Rahmen des gewerblichen Fremdenverkehrs zu unterlassen und die entgeltliche Vernietung nur über die Verwaltung der Ferienpark T….- GmbH im Rahmen des Ordnungs- und Pflegevertrages vorzunehmen. Sie besteht nicht auf dem Abschluß eines neuen "Mietvertrages”, hält es vielmehr für ausreichend, wenn sie die zwischen der Beklagten und den Interessenten abzuschließenden Mietverträge vermittele; wesentlich sei, daß die Beklagten eine eigene Vermietung, die nicht über die Verwaltung der Klägerin laufe, unter­ließen.

Das Landgericht hat der Klage im wesentlichen stattgegeben, das Oberlandesgericht die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit ihrer Revision erstreben die Beklagten die volle Klageabweisung.

Entscheidungsgründe:
Das Berufungsgericht versteht Ziffer XII des Ordnungs- und Pflegevertrages dahin, daß die Be­klagten danach gehalten sind, die eigene gewerb­liche Fremdvermietung zu unterlassen. Dagegen ist nichts einzuwenden. Das Berufungsgericht wendet das AGB-Gesetz nicht an, weil der Vertrag vor dem 1. April 1977 abgeschlossen sei. Als Fomularvertrag unterliege der Verwaltervertrag aber der richterlichen Inhaltskontrolle in Sinne der Rechtsprechung vor Inkrafttreten des AGB-Gesetzes. Ziffer XII des Vertrages sei aber weder unklar nach für die Beklagtet überraschend. Die Verpflichtung, die gewerbliche Fremdvermietung nur über die Klägerin oder einen von ihr beauftragten Dritten durchzufahren, sei auch nicht sittenwidrig. Zwar sehe der Vertrag keine Kündigungsmöglichkeit vor. Jedenfalls habe aber die bisherige Vertragsdauer von 7 bis 8 Jahren nicht zu einer sittenwidrigen Knebelung der Beklagten geführt. In der Anfangsphase habe die Kontinuität der Verwaltung den Eigentümern der Ferienhäuser erhebliche Vorteile gebracht, sei sogar notwendig gewesen, um überhaupt erst eine funktionierende Gemeinschaft zu schaffen und den Ferienpark auf dem Markt bekannt zu machen. Dem Schutzbedürfnis der Beklagten werde dadurch hin­ reichend Rechnung getragen, daß sie ein unabdingbares Recht zur Kündigung aus wichtiges Grunde nach. § 626 BGB hätten. Einen wichtigen rund zur Kündigung hätten die Beklagten allerdings nicht schlüssig dargetan.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

….

Prüfungsmaßstab ist danach § 9 AGBG.
Nach den gesetzlichen Leitbild der §§ 652 ff. BGB ist der Maklervertrag jederzeit von Auftraggeber frei wider­ruflich und verbietet nicht die Inanspruchnahme einer anderen Vermittlung oder ein Eigengeschäft des Auf­traggebers. Von diesen Leitbild konnte der Makler schon nach alten Recht in Allgemeinen Geschäftsbe­dingungen wIrksam nur in Grenzen abweichen. Der frühere IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat ausgesprochen, daß es Treu und Glauben widerspricht, wenn der Makler seinen Auftraggeber in Allgemeinen Geschäftsbedingungen soweit bindet, daß der Kunde im Rahmen eines Alleinauftrages kein Eigengeschäft abschließen darf, ohne provisionspflichtig zu werden (BGHZ 60, 377, 380 ff.).

Umsoweniger geht dies an, wenn - wie hier - der Auftraggeber bei einen Eigengeschäft nicht nur provisionspflichtig werden soll, ihn ein Eigengeschäft vielmehr schlechthin untersagt ist, und weiter die zeitlich unbegrenzte Bindung hinzutritt, noch verstärkt durch die Verpflichtung, diese Bindung auch einen eventuellen Rechtsnachfolger aufzuerlegen. Diese krasse Abweichung von gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages benachteiligt die Beklagten in unangemessener Weise. Sie wird nicht dadurch, gerechtfertigt, daß der Vertrag auch Elemente eines Dienst- und Geschäftsbesorgungsvertrages enthält, der die Klägerin zu einem bestimmten Handeln, verpflichtet. Abgesehen davon, daß auch das Dienstvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetz­buches mannigfaltige Kündigungsmöglichkeiten kennt, ist die hier streitige Klausel in ihrem Kern und nach ihrem Schwerpunkt maklervertraglicher Natur. Für die Frage ihrer Wirksamkeit nach § 9 AGBG ist deshalb der Maßstab des gesetzlichen Leitbildes des Maklervertrages ausschlaggebend, das auch für den Fall des Alleinauftrags und des Maklerdienstvertrags keine unbegrenzte Bindung vorsieht. Aus den besonderen Verhältnissen eines Ferienparks können die Bindung auf Dauer und das Verbot von Eigengeschäften nicht gerechtfertigt werden. Der von Berufungsgericht zur Verneinung einer Knebelung herangezogene Gesichtspunkt einer Kontinuität der Verwaltung in der Anfangsphase, um überhaupt eine funktionierende Gemeinschaft zu schaffen, betrifft ersichtlich nur die Verwaltung und Pflege gemeinschaftlicher oder gemeinschaftsbezogener Einrichtungen. Diese Verwaltung bleibt in sich sinnvoll, auch wenn die Eigentümer der Ferienhäuser in ihrer Möglichkeit zur wirt­schaftlichen Nutzung ihrer Häuser nicht beschränkt werden. Zur Abwehr einer die Mitbewohner des Feriendor­fes belästigenden Art der Vermietung ist die Bindung an eine honorarpflichtige Vermittlung durch die Klägerin weder erforderlich noch der geeignete Weg. Dass die Eigentümer der Ferienhäuser, wenn sie sich zur gewerblichen Nutzung ihrer Häuser entschließen, sich dazu der Vermittlung der Klägerin bedienen müssen, liegt offensichtlich hauptsächlich im Interesse der Klägerin, die hierfür einen nicht unbeträchtlichen Teil der ein­ genommenen Mieten erhält. Die Beklagten haben unwider­sprochen dargetan, daß sie bei einer eigenen Vermietung wesentlich höhere Einnahmen erzielen könnten als bei einer Vermittlung durch die Klägerin. Die Regelung benachteiligt danach die Beklagten in unangemessener Weise. Diese Abwägung kann der Senat selbst vornehmen, da weitere Feststellungen durch den Tatrichter nach den Umständen nicht zu erwarten sind. Die Klausel kann nicht - wie es dem Berufungs­richter wohl vorgeschwebt hat - teilweise, d.h. für einen bestimmten Zeitraum aufrechterhalten werden, da die Regelung nicht teilbar ist, liefe das auf eine vom AGB-Gesetz nicht zugelassene geltungserhaltende Reduktion hinaus. Da Nr. XII des Ordnungs- und Pflegever­trages, mit dem allein das Klagebegehren gerechtfertigt werden konnte, sich somit als unwirksam erweist, ent­scheidet der Senat in der Sache selbst und weist die Klage insgesamt ab.