Immobilienkaufrecht

Die Rechtslage zu der Verjährung von Mängeln beim Immobilienkauf ist kompliziert. Im Gesetz wird zum einen danach differenziert, ob es sich um Mängel des Grundstücks (beispielsweise Altlasten) oder aber um Mängel des Bauwerks (Feuchtigkeit, Asbest, Wohnfläche etc.) handelt. Zum andern wird auch danach unterschieden, ob der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat.

Inhaltsverzeichnis Verjährung
  • Wie lange ist die Verjährungsfrist für Grundstücksmängel?
  • Wie lange ist die Verjährung bei einem vom Verkäufer arglistig verschwiegenen Mangel?
  • Wie wird die Verjährung der Rechte gehemmt oder unterbrochen?
Gebäudemangel oder Grundstücksmangel?
Für Mängel, die an einem Bauwerk gilt - unabhängig, ob es sich um neu hergestellte Gebäude oder um Altbauten handelt eine Verjährungsfrist von 5 Jahren, § 438 I Nr. 2 a BGB ab Übergabe. Wird ein unbebautes Grundstück verkauft, richtet sich die Verjährung für Mängel nach § 438 I Nr. 3 und beträgt 2 Jahre ab Übergabe. Gleiches gilt, wenn bei dem Verkauf eines bebauten Grundstücks der Mangel am Grundstück und nicht am Bauwerk auftritt.

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Verjährung bei Arglist des Verkäufers
§ 438 III BGB enthält eine Sonderregelung für den Fall, dass der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Es gilt in solchen Fällen die Regelverjährungsfrist des § 195 BGB, die drei Jahre beträgt. Nun könnte man meinen, dass dadurch der arglistig getäuschte Käufer sogar schlechter gestellt wird. Das ist aber nicht der Fall. Denn bei Arglist beginnt die Verjährung nicht mit der Übergabe des Grundstücks, sondern nach § 199 I BGB erst mit dem Ende des Jahres, in dem der Käufer von dem Sachmangel und damit auch von der arglistigen Täuschung Kenntnis erlangt.

Damit wird verhindert, dass die Verjährung der Sachmängelansprüche bereits läuft, ohne dass der Käufer davon wusste. Die Maximalfrist der Arglistverjährung beträgt nach §§ 199 IV BGB taggenau zehn Jahre ab Übergabe des Grundstücks. Damit der arglistige Verkäufer wegen seiner Arglist nicht auch noch Vorteile hat, verjähren die Sachmängelansprüche gegen ihn frühestens nach Ablauf von fünf Jahren ab Übergabe, § 438 III 2 BGB.

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Hemmung und Unterbrechung der Verjährung
Der Lauf der Verjährung kann durch die Einlegung eines Mahnbescheides, eine Klageerhebung oder auch einen Nacherfüllungsversuch des Verkäufers gehemmt bzw. unterbrochen werden.

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